AKO je stan kupljen zaradama supružnika tokom zajedničkog života po pravilu je zajednička imovina, bez obzira ko je potpisao kupoprodajni ugovor ili sa čijeg računa je cena plaćena.
Foto: Andriy Popov / Panthermedia / Profimedia
Stan upisan na jednog supružnika nije nužno njegova posebna imovina: presudni su način sticanja i poreklo novca, a ne samo podatak iz katastra.
Ako je stan kupljen zaradama tokom braka, smatra se zajedničkom imovinom i za prodaju je po pravilu potrebna saglasnost oba supružnika.
Nasleđen, poklonjen ili predbračni stan ostaje posebna imovina, ali kupac treba da proveri pravni osnov i moguće sporove pre kupovine.
Stan upisan na jednog supružnika ne mora da bude samo njegova imovina. Ako je kupljen radom tokom zajednice života u braku, prodavac možda nije jedini nosilac prava iako list nepokretnosti pokazuje samo njegovo ime.
Odgovor zato ne počinje u katastru, već u ugovoru ili rešenju na osnovu kojeg je stan stečen. Porodični zakon pravi jasnu razliku između posebne i zajedničke imovine supružnika. Stan koji je jedan supružnik imao pre braka, kao i onaj koji je tokom braka nasledio, dobio na poklon ili stekao deobom zajedničke imovine, predstavlja njegovu posebnu imovinu. Njime može samostalno da raspolaže.
Stan upisan na jednog supružnika nije uvek samo njegova imovina
Sa druge strane, imovina stečena radom tokom zajednice života u braku predstavlja zajedničku imovinu. Njome supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.
Jedno ime u katastru zato nije dokaz da postoji samo jedan vlasnik. Zakon čak propisuje pretpostavku da je kod zajedničke imovine upis izvršen na oba supružnika i kada se formalno vodi samo jedan. Zato stan upisan na jednog supružnika može zahtevati potpis ili saglasnost drugog da bi bio bezbedno prodat.
Nije dovoljno pitati da li je stan kupljen tokom braka
Presudni su način sticanja i poreklo novca. Stan kupljen zaradama supružnika tokom zajedničkog života po pravilu je zajednička imovina, bez obzira na to ko je potpisao kupoprodajni ugovor ili sa čijeg računa je cena plaćena.
Nasleđen ili poklonjen stan ostaje posebna imovina. Isto može važiti za nekretninu kupljenu novcem koji potiče iz posebne imovine, ali poreklo sredstava mora moći da se dokaže ugovorima, ostavinskim rešenjem i tragom uplata.
Sama činjenica da je stan kupljen u vreme trajanja braka nije dovoljna bez provere kako je stečen. Ako je drugi supružnik znatno povećao vrednost posebne imovine svojim novcem ili radom, može imati pravo na udeo srazmeran doprinosu.
Zašto se u katastru ipak pojavljuje samo jedno ime
Stan upisan na jednog supružnika često potiče iz starijeg upisa ili isprave u kojoj nije postojao podatak o braku. Sadašnji Zakon o postupku upisa u katastar predviđa da se zajednička svojina stečena u braku upisuje na oba supružnika, osim kada oboje izjave da je reč o posebnoj imovini, kada stiču određene suvlasničke udele ili kada je osnov nasleđe, poklon ili bračni ugovor.
Ako se nekretnina već vodi samo na jednom, zajednička svojina može naknadno da se upiše na osnovu solemnizovanih izjava oba supružnika. Zbog toga provera upisa u katastar ostaje prvi korak, ali se mora pogledati i isprava na osnovu koje je upis izvršen.
Razvod ne deli stan sam po sebi
Ni posle razvoda stan upisan na jednog supružnika ne postaje automatski njegova posebna imovina. Ako zajednička imovina nije podeljena sporazumom ili sudskom odlukom, bivši supružnici i dalje moraju da reše svoje udele.
Pravnosnažan razvod prekida brak, ali ne zamenjuje deobu zajedničke imovine. Upisani bivši supružnik zato ne bi trebalo samostalno da prodaje ceo stan samo zato što drugo ime ne postoji u listu nepokretnosti. Kada dogovor nije moguć, prodaja zajedničke nekretnine nakon razvoda može zahtevati prethodnu sudsku deobu.
Šta ako je ugovor već potpisan bez drugog supružnika
Ako je stan upisan na jednog supružnika već prodat bez znanja drugog, posao može završiti pred sudom. Međutim, nije tačno da svaki takav ugovor automatski i u celosti pada. Sud proverava kako je stan stečen, da li je saglasnost postojala, kako se drugi supružnik ponašao i da li je kupac postupao savesno.
Vrhovni sud je u predmetu Rev 1191/2021 prihvatio da je supružnik dao jasnu saglasnost time što je aktivno učestvovao u prodaji, iako nije postojala posebna izjava overena pred nadležnim organom. U drugoj odluci, donetoj povodom hipoteke, sud je naglasio da upis jednog supružnika ne čini to lice isključivim vlasnikom.
Odsustvo potpisa ne garantuje automatsko poništenje, ali njegovo postojanje sprečava skup i dug spor. Najsigurnije je da oba supružnika potpišu ugovor ili da drugi supružnik konkretnu saglasnost da u odgovarajućoj javnobeležničkoj formi.
Kupac mora da proveri više od lista nepokretnosti
Kada kupujete stan upisan na jednog supružnika, tražite pravni osnov sticanja, datum kupovine, podatak o bračnom statusu prodavca u tom trenutku i dokument kojim se dokazuje da je nekretnina posebna imovina. Pre kapare treba proveriti podatke u eKatastru Republičkog geodetskog zavoda, ali i terete, zabeležbe, zabrane raspolaganja i eventualne sporove.
Ako je stan stečen tokom braka, a prodavac tvrdi da drugi supružnik nema nikakva prava, usmeno objašnjenje nije dovoljno. Kupac koji proveri samo ime u katastru može, zajedno sa stanom, kupiti i buduću parnicu.
Stan upisan na jednog supružnika zato može imati jednog prodavca, ali ne nužno i samo jednog vlasnika.
(Kurir)