ZA deo stranaca koji dolaze u Srbiju stanovanje podrazumeva više od zakupa. Kada odluče da u našoj zemlji ostanu duže i kupe nekretninu, nameće se pitanje mogu li kao strani državljani da dobiju stambeni kredit? U pojedinim bankama odgovor je potvrdan, a uslovi mogu biti isti kao za građane Srbije.
Foto: Fabio Balbi / Alamy / Profimedia
Prema poslednjim objavljenim podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), između 2014. i 2024. godine u Srbiju se doselilo 167.244 stranih državljana, dok je u istom periodu iz zemlje emigriralo 72.512 stranaca.
Samo tokom 2024. godine u našu zemlju je došlo 34.155 stranih državljana, od kojih su 50,1% činili građani Rusije. Slede državljani Kine (13,2%), Indije (6,2%), Turske (5,7%), Šri Lanke (2,4%) i Nepala (2,3%), a potom Belorusije, Ukrajine, Crne Gore, Uzbekistana, Bosne i Hercegovine, Bangladeša, Nemačke, Rumunije i drugih zemalja.
Najveći deo pozitivnog migracionog salda ostvaren je u Beogradskom regionu (8.932 lica), a najmanji u Južnoj i Istočnoj Srbiji (275).
Dok je za neke imigrante Srbija samo usputna stanica na putu ka razvijenijim evropskim državama, drugi u njoj planiraju da ostanu dugoročno. Potonji imaju pravo da podnesu zahtev za stalno nastanjenje nakon tri godine neprekidnog boravka u Srbiji na osnovu odobrenog privremenog boravka, uz ispunjavanje dodatnih uslova.
Stalno nastanjenje je 2024. godine imalo 19.612 stranih državljana, što je bilo 65% više nego 2022. godine. Među njima je najviše bilo ruskih državljana – 7.032.
Prosečna starost stranih državljana koji su se 2024. doselili u Srbiju bila je 33,2 godine. I ovde Rusi “vade prosek“ – prosečna starost ruskih državljana koji su se 2023. doselili u našu zemlju iznosila je 30 godina.
Sve ovo znači da među novopridošlima ima mnogo mladih ljudi, koji tek treba da odluče da li će u Srbiji ostati dugoročno, pa samim tim i kako će rešiti pitanje stanovanja.
Rusi imaju i svoje agencije za nekretnine
U rešavanju ovog pitanja pomažu im brojne srpske agencije za nekretnine, ali i ETAGI.com, franšiza ruske kompanije ETAGI. Njen vlasnik i direktor Dobrica Ilić rekao je za portal 4zida da se mnogim Rusima Srbija dopada kao mesto za život, kao i da je između 20 i 30% onih koji su do sada došli u našu zemlju odlučilo da u njoj kupi nekretninu.
Najviše su pazarili stanove i kuće u Novom Sadu i Beogradu, ali su im zanimljivi i manji gradovi poput Subotice i Zrenjanina, jer vole prirodu i mirnije lokacije.
Ipak, nije uvek jednostavno pronaći stan koji odgovara njihovim potrebama, bilo da traže užurbani deo grada ili mirnije mesto okruženo zelenilom. Rusi, navodi Ilić, preferiraju kondominijumski tip naselja koji ih podseća na mesta iz kojih su došli. Osim ličnih sklonosti, izbor im sužava i to što ne mogu da ulažu u stanove u izgradnji, već samo u postojeće nekretnine kako bi imali adresu na kojoj će biti prijavljeni.
Ali, tu nije kraj teškoćama. Nasuprot uvreženom mišljenju, nisu svi Rusi koji žive u Srbiji bogati, pa ni njima nije lako da izdvoje 3.000 evra i više za kvadratni metar. Kao, uostalom, ni drugim stranim državljanima.
Zato su neki od njih prinuđeni da potraže finansiranje putem kredita. Ali, kako izgleda procedura za strane državljane i nerezidente u bankama koje odobravaju ovakve pozajmice?
Ko nudi kredite strancima
Kada je reč o kreditiranju, važno je razlikovati strane državljane od nerezidenata. Strani državljanin može imati status rezidenta ako živi u Srbiji i ovde ostvaruje prihode, dok nerezident može biti i državljanin Srbije koji živi i radi u inostranstvu.
Banke ovu grupu klijenata ne izdvajaju uvek na isti način. Dok neke za njih imaju posebno definisane kreditne proizvode ili uslove, druge ih uključuju u postojeću ponudu stambenih i drugih kredita. Iz nekoliko banaka saznali smo da je udeo stranaca i nerezidenata u njihovom kreditnom portfoliju manji od statističke greške, zbog čega im ova grupa klijenata za sada nije među prioritetnima u razvoju ponude.
Naši sagovornici u API banci takođe kažu da strani državljani i nerezidenti trenutno ne čine značajan deo kreditnog portfolija, ali da interesovanje ove grupe klijenata za kredite raste iz godine u godinu. Ipak, dodaju, bez obzira na prilagođavanje ponude stranim državljanima i nerezidentima, poslovanje sa ovim klijentima će u narednim godinama zavisiti i od šireg ekonomskog i društvenog okruženja, uključujući geopolitičku situaciju.
– Ukoliko se nastavi trend dolaska i boravka stranih državljana, možemo očekivati i rast njihove tražnje za finansijskim uslugama, posebno u oblasti finansiranja kupovine nekretnina. Kada je reč o državljanima Srbije koji žive i rade u inostranstvu, njihova potreba za finansiranjem u Srbiji u najvećoj meri odnosi se na stambene kredite, a tražnja za ovom vrstom kredita povezana je takođe sa opštim ekonomskim kretanjima i uslovima na globalnom tržištu – kažu u API banci za B&F.
Kakvi su uslovi kreditiranja?
Sagovornici iz API banke navode da se ova grupa klijenata najviše interesuje za stambene kredite. Kako piše na sajtu ove banke, strani državljani koji imaju status rezidenta i prihode u Srbiji mogu kod nje konkurisati za dinarski stambeni kredit sa valutnom klauzulom u iznosu do 500.000 evra.
Rok otplate je do 20 godina, a sredstva obezbeđenja su hipoteka prvog reda u korist banke, menice, administrativna zabrana i polisa osiguranja nepokretnosti na predmetu hipoteke, od osnovnih rizika i dodatnog rizika izliva vode iz instalacije, vinkulirana u korist banke.
Isti uslovi važe i za nerezidente koji ostvaruju prihode u Srbiji, kao i za klijente koji prihode ostvaruju u inostranstvu, a žele da kupe stan u Srbiji. U API banci ističu da se ovi uslovi ne razlikuju od uslova koji važe za ostale klijente.
Drugim rečima, banci je najvažnije da zajmoprimac ispunjava zakonske i regulatorne uslove, da ima stabilne i redovne prihode odnosno zaposlenje, a na osnovu svojih internih politika i procedura procenjuje njegovu sposobnost da otplati kredit.
Ipak, kod stranih državljana i nerezidenata, pored kreditne sposobnosti, banka mora da sagleda i njihov boravišni status, izvor i stabilnost prihoda i kreditnu istoriju.
Kako se procenjuje kreditna sposobnost?
Ako klijent nema stalne veze sa Srbijom, banci je potrebno više informacija na osnovu kojih može da proceni rizik. Na pitanje kako utvrđuju kreditnu sposobnost ove grupe klijenata, iz API banke odgovaraju da je postupak isti kao i za ostale klijente – na osnovu finansijske dokumentacije kojom se potvrđuju njihovi prihodi, finansijske obaveze i kreditna istorija.
– Prilikom provere se uzimaju u obzir redovni mesečni prilivi prikazani na platnom listiću i izvodu iz banke. Kreditna istorija i postojeće obaveze ocenjuju se uvidom u izveštaj iz kreditnog biroa zemlje u kojoj klijenti žive i ostvaruju prihode. Sredstva obezbeđenja zavise od vrste kredita i procene rizika, a kod stambenih kredita jedan od osnovnih instrumenata obezbeđenja je hipoteka na nepokretnosti – objašnjavaju naši sagovornici.
Oni dodaju da kod kredita za strane državljane i nerezidente ne postoji opšte pravilo da banka zahteva veće učešće ili dodatna sredstva obezbeđenja, što znači da i kod ove vrste klijenata minimalno učešće za stambeni kredit iznosi 20%.
Dakle, iako za strane državljane i nerezidente ne važe automatski stroži uslovi, put do kredita može biti složeniji ako banci nije lako da proveri njihove prihode i finansijsku istoriju. Za sada ovi klijenti čine mali deo bankarskog tržišta, ali bi njihovo veće prisustvo moglo podstaći banke da im dodatno prilagode svoje usluge.
(24sedam)
