PROVERA vlasništva, tereta i ograničenja na nekretnini važan je korak pre kapare i potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Foto: Roman Lacheev / Alamy / Profimedia
Kupovina stana jedna je od najvećih finansijskih odluka u životu, pa se pažnja najčešće usmerava na cenu kvadrata, lokaciju, stanje nekretnine i uslove kredita. Ipak, postoji još jedna stvar koju budući vlasnik ne bi smeo da preskoči – provera dokumentacije i obaveza koje se odnose na stan.
Posebno je važno proveriti ko je upisan kao vlasnik, da li na nekretnini postoje tereti i ograničenja, ali i da li je stanje kod komunalnih i energetskih obaveza uredno.
Republički geodetski zavod navodi da katastar sadrži podatke o pravima na nepokretnosti, njihovim nosiocima, teretima i ograničenjima, zbog čega predstavlja jednu od ključnih provera prilikom kupovine. RGZ pritom upozorava da kupovina nepokretnosti koja nije upisana u katastar predstavlja rizičnu kupovinu.
Prvo proverite ko je stvarni vlasnik
Pre nego što se potpiše ugovor, kupac treba da proveri podatke o stanu u katastru.
Važno je utvrditi da li je osoba koja prodaje stan zaista upisana kao vlasnik i da li se podaci o stanu – poput površine i posebnog dela objekta – poklapaju sa onim što se prodaje.
Katastar takođe sadrži informacije o teretima i ograničenjima na nepokretnosti. To znači da nije dovoljno samo pogledati ko je vlasnik, već treba proveriti i da li postoje upisana prava ili ograničenja koja mogu uticati na raspolaganje stanom.
Drugim rečima, lep stan, dobra lokacija i prihvatljiva cena nisu dovoljni ako dokumentacija nije čista.
Posebno proverite da li postoji hipoteka ili drugi teret
Jedan od najvažnijih podataka koje kupac treba da proveri jeste da li je nekretnina opterećena hipotekom ili drugim pravom.
Ako stan ima hipoteku, to ne znači automatski da prodaja nije moguća, ali znači da transakcija mora biti pažljivo uređena kako bi kupac znao pod kojim uslovima stiče nekretninu i kako se postojeći teret rešava.
Zato je važno da se pre potpisivanja ugovora proveri aktuelno stanje u katastru, a ne da se kupac oslanja samo na ono što mu kaže prodavac.
A šta je sa dugom za struju?
Ovo je deo koji budući vlasnici često posebno žele da razjasne.
Kod promene vlasnika električnog brojila, novi vlasnik mora da reguliše svoj odnos sa snabdevačem. EPS navodi da je za promenu korisnika potrebno dostaviti zahtev, identifikaciona dokumenta i dokaz o stečenom pravnom osnovu za upis prava svojine, odnosno dokument poput kupoprodajnog ugovora ili drugog odgovarajućeg dokaza.
Opšti uslovi EPS-a predviđaju i obavezu da se promena vlasništva, zakupa ili prava korišćenja prijavi snabdevaču u roku od 15 dana od nastale promene.
Zbog toga je prilikom primopredaje stana veoma važno napraviti zapisnik i zabeležiti stanje brojila, kao i jasno dokumentovati trenutak kada je novi vlasnik preuzeo nekretninu.
Nije dovoljno reći: “Sve je plaćeno”
Ako prodavac kaže da su svi računi izmireni, kupac ne bi trebalo da se osloni samo na usmenu potvrdu.
Praktično je da se pre primopredaje proveri stanje obaveza prema nadležnim pružaocima usluga i da se u dokumentaciji jasno zabeleži stanje na dan preuzimanja stana.
Ovo je naročito važno kod električne energije, vode, grejanja i drugih troškova koji se obračunavaju prema potrošnji ili korišćenju.
Što je više dokumentovan trenutak primopredaje, manje je prostora za spor oko toga ko je napravio određeni dug.
Proverite i da li je stan uopšte upisan
Još jedna stvar može da napravi ozbiljan problem: stan koji se prodaje nije uredno upisan kao poseban deo objekta.
RGZ izričito navodi da je prometovanje nepokretnošću koja nije upisana u katastar rizična kupovina. U katastru se, između ostalog, vode podaci o stanovima i drugim posebnim delovima zgrada, kao i o pravima i teretima.
Zato kupac pre potpisivanja treba da proveri:
- ko je upisan kao vlasnik;
- da li se površina poklapa sa stvarnim stanjem;
- da li je stan upisan kao poseban deo objekta;
- da li postoje hipoteke i drugi tereti;
- da li postoje ograničenja raspolaganja;
- da li se podaci iz dokumentacije poklapaju sa podacima u katastru.
Nemojte preskočiti ni poreski deo
Kod kupovine polovnog stana postoji i poreski aspekt transakcije.
Poreska uprava navodi da je kod prenosa prava svojine na nepokretnosti po osnovu kupoprodaje obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac, a stopa ovog poreza iznosi 2,5 odsto. Međutim, ugovorom kupac može preuzeti obavezu plaćanja, u kom slučaju se prema Poreskoj upravi tretira kao solidarni jemac.
Zato budući kupac treba pažljivo da pročita ugovor i proveri šta je tačno dogovoreno u vezi sa poreskim obavezama.
Kod kupovine prvog stana postoje i posebna pravila za poresko oslobođenje, odnosno za refundaciju PDV-a kod novogradnje, pod zakonom propisanim uslovima. Poreska uprava za kupca prvog stana predviđa posebnu dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjenost uslova.
Šta proveriti pre nego što date novac?
Kupovina stana ne bi trebalo da se svodi samo na dogovor o ceni.
Pre potpisivanja ugovora kupac bi trebalo da napravi svoju malu kontrolnu listu:
1. Katastar – proveriti vlasnika, površinu, upis i terete.
2. Hipoteka i ograničenja – utvrditi da li postoje i kako se rešavaju.
3. Računi – proveriti stanje obaveza i dogovoriti ko ih izmiruje do dana primopredaje.
4. Brojila – na dan preuzimanja zapisati stanje brojila i sačuvati dokaz o primopredaji.
5. Ugovor – jasno definisati cenu, rokove, način plaćanja, primopredaju i obaveze prodavca.
6. Porez – proveriti ko je obveznik i ko prema ugovoru preuzima plaćanje.
7. Dokumentacija stana – uporediti ono što piše u dokumentima sa stvarnim stanjem nekretnine.
Najskuplja greška je žurba
Kod kupovine nekretnine nekoliko sati dodatne provere može vredeti mnogo više od pokušaja da se posao završi što pre.
Posebno je rizično davati veliki novac ili potpisivati konačni ugovor pre nego što se provere vlasništvo, tereti, status stana i obaveze koje mogu biti povezane sa nekretninom.
Kupac ne treba da pretpostavi da je sve rešeno zato što prodavac poseduje ključeve, staru dokumentaciju ili kaže da “nikada nije bilo problema”.
Kod nekretnine se ono što je zapisano u relevantnoj dokumentaciji računa mnogo više od usmenog uveravanja.
Zato je pre potpisivanja ugovora najvažnije proveriti kompletnu dokumentaciju i, za konkretan slučaj, konsultovati javnog beležnika ili stručnog pravnika. Posebno kod stana sa hipotekom, nerešenim vlasništvom ili neusaglašenim podacima, ne treba ulaziti u transakciju bez prethodne pravne provere.
(BizPortal)