IZGRADNjA stambene zgrade od četiri sprata i oko 1.200 kvadratnih metara bruto površine nije samo pitanje građevinskog materijala i radne snage. Od kupovine placa, preko projektovanja i dozvola, pa sve do priključaka i upotrebne dozvole, investitora čeka niz troškova koji mogu značajno da povećaju početnu računicu.
Foto: Uros Zunic / Alamy / Profimedia
Prema okvirnoj proceni, sama izgradnja objekta u Srbiji danas može da košta između 1.020 i 1.560 evra po kvadratnom metru bruto površine.
Za objekat od 1.200 kvadrata to znači da samo građevinski radovi mogu da dostignu između 1,22 i 1,87 miliona evra.
Međutim, ovo nije konačna cena investicije.
U računicu nisu uračunati kupovina zemljišta, PDV, finansiranje projekta, marketing, agencijske provizije, kao ni eventualno rušenje postojećih objekata na parceli.
Siva faza može da košta do 400 evra po kvadratu
Jedna od najvećih stavki je takozvana siva faza. Ona obuhvata temelje, beton, armaturu, zidanje i krovnu konstrukciju.
Za ovu fazu potrebno je izdvojiti približno 250 do 400 evra po kvadratnom metru.
Tek nakon toga dolaze završni zanatski radovi, instalacije, fasada, stolarija, keramika, podovi i ostale stavke koje objekat pretvaraju u gotovu zgradu.
Na konačnu cenu značajno utiče i lokacija. Troškovi transporta materijala mogu biti znatno veći ukoliko se gradi na udaljenoj lokaciji.
“Jeftin” plac može da napravi veliki problem
Kupovina zemljišta predstavlja jednu od prvih velikih odluka, ali i potencijalnih zamki.
Plac može činiti 15 do 40 odsto ukupne investicije, a njegova cena nije jedini trošak.
Ako se na parceli nalazi stari objekat, investitor mora da računa na njegovo rušenje. Ukoliko je teren pod nagibom, mogu biti neophodni skupi potporni zidovi i dodatni radovi.
Poseban problem može predstavljati infrastruktura.
Ukoliko do placa ne postoje odgovarajući priključci za vodu, kanalizaciju, struju ili putnu infrastrukturu, njihovo dovođenje može značajno da poveća cenu projekta.
Zbog toga jeftinija parcela na periferiji ne mora nužno biti i jeftinija investicija.
Papiri i dozvole mogu da odnesu stotine hiljada evra
Pre nego što gradnja počne, potrebno je završiti čitav niz procedura.
Investitor mora da računa na:
– idejno rešenje i projekat za građevinsku dozvolu,
– lokacijske uslove,
– doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta,
– projekat za izvođenje,
– prijavu radova,
– stručni nadzor i druge prateće troškove.
Kod projekta čija je sama izgradnja vredna oko 1,5 miliona evra, za projekte, dozvole, takse i komunalne troškove može biti potrebno još 150.000 do 220.000 evra, u zavisnosti od lokacije i konkretnih uslova.
Neplanirani troškovi mogu dodatno da povećaju račun
Iskusni investitori zato preporučuju da se deo novca ne potroši unapred.
Za nepredviđene troškove trebalo bi ostaviti najmanje 10 odsto budžeta, posebno zbog mogućih problema koji se mogu pojaviti već prilikom iskopa i temeljenja.
Upravo tada mogu da se pojave dodatni radovi koji nisu bili predviđeni prvobitnom kalkulacijom.
Lift, izolacija i instalacije dodatno podižu cenu
Kod višespratnih stambenih objekata posebnu stavku predstavljaju liftovi, kao i ispunjavanje tehničkih i energetskih standarda.
Zgrada mora da ispuni uslove u pogledu termoizolacije, fasade i stolarije, a pre dobijanja upotrebne dozvole potrebno je obezbediti i odgovarajuću energetsku dokumentaciju.
Nakon što objekat bude pod krovom, slede elektroinstalacije, vodovod, kanalizacija, grejanje, keramika, podovi, sanitarije, protivpožarni sistemi i molerski radovi.
Cena ove faze može značajno da varira u zavisnosti od toga da li investitor bira standardnu ili luksuzniju opremu.
Poslednji račun stiže pred useljenje
Kada je zgrada završena, potrebno je obezbediti priključke na vodovodnu, kanalizacionu i elektroenergetsku mrežu.
Troškovi zavise od broja stanova, potrebne snage i uslova na konkretnoj lokaciji.
Tek nakon završetka tehničkih procedura i pregleda objekta može se pristupiti dobijanju upotrebne dozvole, a potom i upisu objekta i stanova u Katastar.
Potrebna je i odgovarajuća dokumentacija, uključujući geodetski snimak izvedenog objekta, sertifikate o ispravnosti instalacija i protivpožarne opreme, kao i druge izveštaje i potvrde.
Milionska investicija pre nego što prvi kupac dobije ključ
Kada se sve sabere, zgrada od oko 1.200 kvadrata može zahtevati ulaganje od više miliona evra kada se, pored same gradnje, uračunaju zemljište, dozvole, komunalije, finansiranje i svi prateći troškovi.
Zato početna računica od 1,22 do 1,87 miliona evra za samu izgradnju predstavlja tek osnovu finansijske konstrukcije, a ne konačan iznos koji investitor mora da obezbedi.
(24sedam)
