ŠTA SE DANAS ZAISTA VIŠE ISPLATI – RENOVIRANJE, MONTAŽNA ILI NOVA ZIDANA KUĆA? Stručnjaci za “Blic” dali računicu, evo na šta niko ne pazi (VIDEO)

Cene stanova u Beogradu poslednjih godina sve više guraju građane ka obodima grada, pa se sve češće umesto stana razmatra kupovina placa i gradnja kuće. Međutim, odluka da se život preseli iz centra u Sopot, Grocku, Vrčin, Barajevo, Mladenovac ili druga prigradska naselja tek je početak. Od izbora placa, preko urbanističkih uslova, pa do odluke da li graditi montažnu ili zidanu kuću, svaki pogrešan korak može da znači hiljade evra dodatnih troškova.

Stručnjaci upozoravaju da najjeftinija opcija na papiru često nije i najisplativija u praksi, dok ono što izgleda kao velika ušteda neretko krije troškove koje kupci primete tek kada gradnja kuće počne.

Zašto se sve više ljudi seli iz grada

Podaci pokazuju da se poslednjih godina sve više ljudi odlučuje za život van centra Beograda. Ipak, kako za Blic TV objašnjava stručnjak za nekretnine Dušan Mirkulovski, razlog nije isključivo visoka cena stanova, već promena načina života koja je počela još tokom pandemije.

– Radi se o tome da je od korone krenuo taj trend – krenule su da se grade kuće, krenulo je da se trguje placevima, da se pravi infrastruktura, da se placevi dele. Teško je bilo i naći plac pre korone koji ima adekvatnu poziciju za kuću. To su bila ogromna prostranstva koja ste morali da kupite, pa da delite, pa da pravite. Nije bilo ni urbanizovano. Danas, kada se urbanizuje, mnogo je jednostavnije i lakše da pozovete nekoga ko će tu napraviti kuću.

Kako objašnjava, migracije nisu usmerene samo ka južnom delu Beograda. Pored Sopota, Barajeva, Grocke i Mladenovca, rast interesovanja beleže i naselja prema Sremu i Vojvodini, poput Stare Pazove, Nove Pazove, Banovaca, Šimanovaca i Ugrinovaca, dok se razvojem infrastrukture širi i interesovanje za naselja na levoj obali Dunava.

Najveća greška je kupiti staru kuću i misliti da će renoviranje biti jeftinije

Kupovina starog domaćinstva često deluje kao najpovoljnije rešenje, ali upravo tu mnogi naprave najveću grešku. Prema iskustvu građevinske struke, građevinac i izvođač radova Darko Kojić kaže da renoviranje stare kuće vrlo često košta gotovo isto koliko i izgradnja nove.

– Ja sam najmanje za opciju rušenja, pregrađivanja i prepravljanja. Verujte mi, rođenom bratu bih preporučio da ne kupuje staro da bi prepravljao u novo. Nikad nećeš napraviti ono što si hteo, a bacićeš brdo para, vrlo blizu cifri koje bi dao da praviš kuću od početka. Jedina prednost stare kuće je ako juriš lokaciju u centru grada gde nema placeva. Tada se isplati kupiti staru kuću, srušiti je do temelja i graditi iznova. Ali prepravljanje starog preskupo košta.

Kojić dodaje da su potrebe savremenog doma potpuno drugačije nego pre nekoliko decenija, pa kuće građene sedamdesetih ili osamdesetih godina teško mogu da odgovore današnjem načinu života bez ozbiljnih ulaganja.

Koliko zaista košta plac i šta sve mora da se proveri pre kupovine

Jedna od najvećih zabluda prilikom kupovine placa jeste da je dovoljno pronaći povoljnu cenu po aru. Međutim, stručnjaci upozoravaju da je cena samo početak, jer plac bez puta, vode, kanalizacije ili mogućnosti gradnje kasnije može da napravi mnogo veći trošak nego skuplja parcela na boljoj lokaciji. Upravo zato, pre kupovine je neophodno proveriti urbanističke uslove, mogućnost priključenja na infrastrukturu i da li je parcelu uopšte moguće podeliti ili na njoj izgraditi planirani objekat.

– Imate periferiju grada koja je već urbanizovana, pa je cena stvarno od 10.000 pa i više hiljada evra po jednom aru. Imate i neke periferije koje još čekaju urbanizaciju, pa tu možete da nađete placeve za dve, tri, četiri ili pet hiljada evra po aru. Međutim, uvek je osnovno – lokacija, lokacija, lokacija.

Kada kupujete plac, morate da vidite šta vas čeka. Da li ćete morati da ulažete u pristupni put, da li nedostaje struja, voda ili kanalizacija. To su stvari koje ljudi često ne vide kada gledaju samo cenu.

Kako objašnjava Mirkulovski, veličina parcele takođe utiče na cenu. Veći placevi po pravilu imaju nižu cenu po aru, dok se za manje parcele plaća više. Međutim, to ne znači da kupac može jednostavno da kupi veliki plac i kasnije ga podeli.

Za kupovinu placa nema stambenog kredita

Još jedna važna stavka koju mnogi saznaju tek kada krenu u realizaciju jeste način finansiranja. Za razliku od stanova ili gotovih kuća, banke uglavnom ne odobravaju stambene kredite za kupovinu samog placa.

– Banke vam ne daju kredite kada kupujete plac. To ne možete da dobijete. Morate da imate svoj novac da biste kupili parcelu, uradili urbanizaciju i sve ostalo. Tek kada napravite objekat i kada se kuća upiše, onda postoje mogućnosti da se kroz hipoteku rešavaju dalji krediti – kaže stručnjak za nekretnine.

Građevinac Darko Kojić dodaje da pojedine banke odobravaju kredite na osnovu građevinske dozvole i predmera radova, ali da se ni tada ne finansira kompletna investicija.

– Mislim da postoje banke koje daju kredit na građevinsku dozvolu, uz predmer i predračun izvođača radova. Ali to nisu puni stambeni krediti. Obično postoji učešće i finansira se samo deo investicije.

Montažna ili zidana kuća – da li razlika u ceni zaista postoji?

Iako se montažne kuće često predstavljaju kao znatno jeftinije rešenje, sagovornici ističu da se razlika u konačnoj ceni gotovo potpuno gubi kada se uporedi isti nivo kvaliteta. Kako objašnjava građevinac Darko Kojić, najveća greška je porediti reklamne cene, jer one uglavnom ne uključuju sve što je potrebno da bi kuća bila useljiva.

– Najpravilnije je da ne računaš ni sanitarije, ni ništa. Računaš samo temelj i samo zidove, čak bez krova. Isti krov ti treba i na jednoj i na drugoj kući. Upoređuješ samo gotove zidove – montažne i zidane. Znači gotov zid, fasada, sve. Tada možeš najbolje da vidiš razliku u ceni. Ja sam ubeđen da tu razlike gotovo i nema. Možda zavisi koji blok kupuješ ili gde si kupio materijal, ali suštinski nema neke velike razlike.

Prema njegovim rečima, ključna razlika nije u novcu, već u vremenu potrebnom za gradnju.

Kod montažnih kuća najveća razlika krije se u izolaciji

Kupci često gledaju samo cenu po kvadratu, dok zanemaruju ono što se nalazi unutar zidova. Upravo tu, upozorava Kojić, proizvođači najčešće prave razliku između jeftinije i kvalitetnije kuće.

– Kod montažnih kuća ja bih svakom preporučio da obrati pažnju na izolaciju. Većina proizvođača u zidove stavlja mineralnu vunu od pet centimetara, čisto da ima nešto. Kamena vuna je mnogo bolji izolator i mnogo bolja zvučna izolacija, a to vam je u montažnoj kući najpotrebnije. Posle dolazi pitanje da li je OSB ploča 12, 15, 20 ili 25 milimetara. To su ogromne razlike. Sve su to mesta gde može da se uštedi, ali i izgubi kvalitet.

Sagovornici ističu da upravo zbog tih razlika dve kuće koje na papiru imaju istu cenu mogu biti potpuno različitog kvaliteta.

Prednost montažne kuće je brzina, ali ne i uvek niža cena

Stručnjak za nekretnine Dušan Mirkulovski kaže da današnje montažne kuće više nisu ono što su nekada bile i da su tehnološki značajno napredovale. Ipak, kako raste kvalitet, tako raste i cena, pa se ona približava klasičnoj gradnji.

– Prednost montažne kuće svakako jeste brzina. Vi znate tačno kada će biti završena, da li za devedeset ili sto pedeset dana, ali brzina jeste na njenoj strani. Međutim, naš narod i dalje drugačije doživljava zid i beton. Nisu više montažne kuće barake kako ih zamišljamo. Modernizovale su se i kvalitetne su. Ali što idete više u kvalitet, vi se izjednačavate sa cenom zidane kuće. Tu više nema neke velike finansijske razlike. Više je to razlika u vremenu.

Kojić dodaje da je jedna od prednosti montažne gradnje i to što investitor angažuje jednu firmu koja koordinira kompletan posao.

– Brže je, jednostavnije i manje se lično investiramo. Zaposlite firmu, ona radi sve. Mnogo je teže pronaći firmu koja radi zidanu kuću po sistemu ključ u ruke. Ima ih, ali ne toliko.

Ne postoji univerzalno najbolje rešenje

Na kraju razgovora Kojić ističe da odgovor na pitanje da li graditi montažnu ili zidanu kuću ne može biti isti za sve kupce.

– Najviše izbor kuće zavisi od vas. Od toga kakvi ste ljudi, kakve su vaše potrebe i šta vi hoćete. Mene ljudi stalno pitaju da li je bolje zidano ili montažno. Ja ih pitam šta oni misle. Ako misliš da je zidana kuća najbolja, onda radi zidanu i ćuti. Ljudi često imaju utisak da moraju da uštede svaki evro, kao da posle završetka kuće više nikada neće zarađivati. Uradi ono što možeš sada, pa će biti para i kasnije. Mnogo ljudi požuri da završi sve odjednom, a onda posle pet ili deset godina opet ulaže u renoviranje – zaključio je Kojić za Blic TV.