Стручњаци оцењују да Закон та тзв. трећа лица у извршном поступку не штити довољно. Законске измене у том делу коче банке и Брисел, односно то што је Србија на европском путу, каже за РТС Иван Златић из Здружене акције “Кров над главом”. Да је неопходна боља законска заштита људи који нису дужни, али су третирани као дужници, сагласна је и Драгана Војводић из Коморе јавних извршитеља.
Под огромним ризиком су грађани који купују станове у фази изградње, они су у правном вакууму, и колико год да су опрезни, постоји могућност да западну у проблем и постану “треће лице” у извршном поступку, наводи Златић.
“Док грађани не укњиже стан, тај стан се сматра имовином инвеститора, а разлог зашто не могу да се укњиже је углавном тај што зграда није добила употребну дозволу из различитих разлога. Треба да нас забрине што су стотине хиљада грађана у овом правном вакууму. Према подацима РГЗ и људи који прате тржиште непокретности, у Србији се 70 посто станова прометује у фази изградње, пре него што људи могу да укњиже стан. То су све људи који се могу наћи у овој ситуацији и који су у извршном поступку апсолутно незаштићени јер, иако постоје могућности да се заштите, оне немају ефекта”, каже Иван Златић.
Уочи куповине стана неопходно обавити провере
Било би најбоље када би систем био уређен тако да не морамо да страхујемо када купујемо стан да ће нас неко преварити. Без обзира на то што је куповина станова у изградњи повољнија, неопходно је да грађани ураде одређене провере и покушају да се заштите од ризичних инвеститора.
“Потребно је да се распитају о инвеститору, о статусу земљишта на којем се зида, о року завршетка градње, о прибављеној грађевинској дозволи, да ли пријава радова подразумева да је инвеститор платио грађевинско земљиште, то је проверљиво. Поред тога, инспекције би требало да прате фазе градње и да у складу са нерегуларним фазама зауставе инвеститора, да не иде даље док не регулише претходне статусе”, каже Драгана Војводић из Коморе јавних извршитеља.
Војводић додаје да је увођење јавних бележника у великој мери допринело да се онемогуће дупле продаје станова које су постојале у претходном периоду, јер су бележници дужни да катастру достављају, да сваки промет евидентирају.
“Мислим да је мање случајева да су људи који су купили стан у изградњи касније запали у проблем јер мало је сада уређеније зато што и грађани опрезније улазе у такве купопродаје, ангажују адвокате који их подучавају о статусу земљишта. С друге стране, имали смо примере у пракси где су људи куповали непокретности у изградњи где је банка која је кредитирала инвеститора ставила хипотеку на самој катастарској парцели. Такви послови нису опасни уколико купац стана уговори да, када плати инвеститору стан, истовремено исходује за себе и брисовну дозволу од стране банке јер банка и кредитира инвеститора да би од продаје тог стана, он враћао кредит у одређеном делу”, објашњава извршитељка Драгана Војводић.
Шта урадити ако сазнате да се од ваше имовине наплаћује туђи дуг
Када особа сазна да се од њене имовине наплаћује туђи дуг, то може бити и покретна имовина, први корак је да поднесе приговор јавном извршитељу.
“Уколико јавни извршитељ усвоји приговор трећег лица, оно је безбедно у том смислу да се неће спроводити извршење на тој непокретности. Имајте у виду да странке у поступку и поверилац и дужник могу да уложе жалбу на ту одлуку јавног извршитеља о којој ће да одлучује суд.
Војводић потврђује наводе Златића из “Крова над главом” да јавни извршитељи доминантно одбијају приговоре трећих лица.
“Пракса, као и пракса суда може да буде различита у зависности како се цене исправе које нам доставе трећа лица. Пракса је доминантно таква да јавни извршитељи одбијају приговоре јер је законска одредба таква. У контексту заштите права трећих лица могло би се интервенисати допунама права о извршењу у смислу да приговор трећег лица одлаже спровођење извршења док се о њему не одлучи или док се парница о недопустивости извршења не заврши, али уз полагање одређеног јемства што је решење које упоредна пракса познаје и која може да доведе да избегнемо потенцијалне злоупотребе од стране трећих лица”, каже Драгана Војводић из Коморе јавних извршитеља.
У време када је Закон донет 2011. године, а и годинама касније када је мењан, многи су указивали да је треће лице недовољно заштићено.
“Константно се говори како је упадљив проблем то што када се треће лице упути на парницу, то не одлаже извршење и што се људи онда нађу у ситуацији да се буквално физички бране како би себи купили време до окончања поступка. Наш предлог је, уколико нема бољих решења, да се врати као што је било пре 2011. године, да извршни поступак сачека док суд утврди чињенице. То је било цивилизацијско решење какво смо имали од 1930. године, кад је донет први Закон о извршењу и обезбеђењу, практично у континуитету кроз више политичких система у којима смо живели, имали смо таква решења до 2011. док онда није укинуто”, наводи Иван Златић из здружене акције “Кров над главом”.
Златић додаје да многи актери у земљи разумеју потребу ефикасније заштите људи који се третирају као дужници због дуга који није њихов, и износи свој став ко је препрека тој законској измени.
“Не мањка нама ни разумевање проблема у којем се налазимо, не мањка ни воља да се тај проблем реши, ни у цивилном сектору ни у стручној јавности, чак ни у Народној скупштини. Оно што нам се догађа да не дају банке и Брисел. Постојала је огромна воља са обе стране политичког спектра у Србији током прошле године у време док су припремане измене и допуне Закона о извршењу и обезбеђењу, да се реши и овај проблем, као и да се проблем приговора права на дом реши на мало ефикаснији и хуманији начин него што је решен. Имали смо чак и народне посланике и из власти и из опозиције који су долазили на исељење да својим имунитетом штите и својим телима штите грађане од могућих исељења. Значи немамо ми проблем са тим разумевањем, ми имамо проблем са тим што се налазимо на европском путу и што смо банкарска република”, сматра Златић.
Шта мења акција “Свој на своме”
Додаје да ће акција “Свој на своме” допринети у некој мери, као и приговор права на дом који је уведен октобра прошле године, на решавање проблема постојећих трећих лица у извршном поступку.
“Први пут у историји овог проблема у нашој земљи је омогућено људима који су купили неукњижен стан у згради без употребне дозволе да могу да се књиже и да могу да у будућности избегну неки проблем који би се евентуално појавио ако би се наплаћивали дугови инвеститора. Свака част на том искораку, али имајући у виду обим тог проблема, то нису довољне мере. Оно што ми сматрамо, то је да у извршном поступку, морају да се заштите људи који су сада у правном вакууму. Није добро решење које се заврши тако да зависи од тога који извршитељ о томе одлучује. Свака част извршитељима који доносе правичне одлуке узимајући у обзир права трећих лица, али то не може оно како решавамо да зависи од извршитеља”, каже Иван Златић.
Драгана Војводић из Коморе јавних извршитеља наводи како у појединим земљама ЕУ функционише заштита људи којима се одузима имовина због туђег дуга.
“Они најмање имају оваквих проблема као што имамо ми у земљи зато што су им регулатива и транспарентност рада свих органа далеко већа, па има мање могућности за злоупотребе овог типа прометовања два пута исте некретнине или да се дозволи да инвеститор који нема средстава запусти зграду и преузме средства од продаје и онда је никад не заврши. Они имају ефикасан систем у вези са исељењима и имају кратке рокове у којима се одлучује о приговорима трећих лица, односно решава се све у хитном поступку уз полагање јемства. Према анализама које сам добила, на пример, у Немачкој је то процес који траје око 122 дана, у Шведској нешто мало краће, у Холандији преко 100 дана, али за отприлике неколико месеци поступак се завршава”, каже Драгана Војводић из Коморе јавних извршитеља.
Многи грађани у Србији бивају исељени из стана, и ако се утврди да нису имали везе са дугом и да он није смео бити наплаћен њиховом имовином, може се десити да у стан не могу да се врате јер он у међувремену може бити продат.
“Ми радимо по судској пресуди. Судија не одговара за своје судијско уверење и судија свој став заснива на свом образложењу поткован одређеним законским нормама и зато је донео такву пресуду. Стан може да буде у међувремену продат и онда се отвара нова парница за накнаду штете против повериоца, односно инвеститора”, објашњава извршитељка Драгана Војводић.
