Amerikanac pronašao način da se obogati bez mnogo rada! Sa 25 godina postao milioner izdavanjem nekretnina: Ovo je bila njegova strategija

Tod Boldvin je rano počeo da ulaže, kupivši svoju prvu nekretninu sa 23 godine. Dao je 19.000 dolara učešća za kuću sa šest spavaćih soba vrednu 506.000 dolara, nedaleko od Sijetla. Uselio se u glavnu spavaću sobu sa tadašnjom devojkom, a sada suprugom, dok je preostale sobe izdavao. Prihod od izdavanja pokrivao je ratu kredita i komunalne troškove, a donosio mu je i oko 1.500 dolara dodatnog novčanog toka mesečno, rekao je.

Do 25. godine Boldvinova neto vrednost premašila je milion dolara, uglavnom zahvaljujući prihodima od izdavanja nekretnina, naveo je. Sa 28 godina postao je multimilioner i osetio se dovoljno sigurnim da napusti korporativni posao sa šestocifrenom platom i u potpunosti se posveti ulaganju u nekretnine.

Nekretnine su pomogle Boldvinu da stekne bogatstvo – 2019. godine kupio je drugu nekretninu, objekat sa dva stana koji je pretvorio u smeštaj za kratkoročno izdavanje – ali je koristio i berzu kako bi uvećao svoje bogatstvo bez dodatnog rada.

Godine 2021. uložio je nešto više od milion dolara u Vanguardov ETF koji prati indeks S&P 500, VOO. Do trenutka kada je pet godina kasnije razgovarao sa Business Insiderom, vrednost te investicije porasla je za oko 800.000 dolara, prema snimku ekrana njegovog Vanguard naloga.

– Gotovo da deluje kao neka rupa u sistemu, rekao je Boldvin.

Rezultati ovog milenijalca iz Sijetla su izuzetni. Počeo je da ulaže neuobičajeno mlad, imao je visoka primanja i kupio nekretnine u oblasti Sijetla u periodu snažnog rasta cena i nižih kamatnih stopa. Takođe priznaje da je tržište na kojem je ulagao imalo veliku ulogu u njegovom uspehu.

– Jesam naporno radio, ali smo jednostavno bili na pravom mestu u pravo vreme, rekao je.

Ipak, šira strategija koju je koristio dostupna je i investitorima koji počinju sa mnogo manje novca: koristiti nekretnine, kada je to praktično, za stvaranje novčanog toka i izgradnju kapitala, dok se istovremeno ulaže u jeftine indeksne fondove koji mogu da povećavaju vrednost uz minimalan angažman.

Dve klase imovine imale su različite uloge u Boldvinovoj strategiji: nekretnine su mu dale veću kontrolu i pomogle da u ranoj fazi ubrza stvaranje bogatstva, dok su mu indeksni fondovi omogućili da to bogatstvo nastavi da raste bez dodatnog angažovanja njegovog vremena.

Kako početi sa ulaganjem u nekretnine

Boldvin je počeo takozvanim „house hackingom“, strategijom pogodnom za početnike koji možda nemaju dovoljno novca za učešće od 20 odsto pri kupovini klasične investicione nekretnine. Pošto oni koji koriste ovu strategiju kupuju nekretninu u kojoj žive, a deo prostora izdaju, mogu da ispune uslove za FHA kredit sa učešćem od svega 3,5 odsto. To je Boldvinu omogućilo da za svoju prvu kuću izdvoji manje od 20.000 dolara, dok bi učešće od 20 odsto iznosilo više od 100.000 dolara.

Druga velika prednost „house hackinga“ jeste prihod od izdavanja.

U Boldvinovom slučaju, kirija koju su plaćali cimeri pokrivala je ratu kredita i donosila mu oko 1.500 dolara dodatnog novčanog toka mesečno. Naravno, kompromis je bio život sa cimerima.

Iako je ova strategija odgovarala njemu i njegovoj supruzi Anđeli pre nego što su dobili decu, danas se ne bi uklopila u njihov način života, rekao je: „Nema šanse da bih imao cimere u kući u kojoj su moja deca. Ali ako ste mladi, niste u braku i nemate decu, to može biti izvanredan način da finansijski napredujete.“

„House hacking“ nije podjednako efikasan na svakom tržištu, napomenuo je Boldvin. Njemu je koristila kupovina u oblasti Sijetla, gde su nekretnine skuplje, ali su kirije bile dovoljno visoke da podrže model izdavanja soba pojedinačno. Zakupci su bili spremni da plaćaju oko 1.000 dolara za jednu sobu, rekao je.

Osim što mu je omogućio da živi praktično besplatno i ostvaruje mesečni novčani tok, „house hacking“ mu je pomogao da izgradi kapital, jer su zakupci otplaćivali njegove kredite, a on je ostvarivao i rast vrednosti nekretnina kada ih je prodavao.

Ostvario je značajnu zaradu i na prvoj porodičnoj kući i na drugoj nekretnini, objektu sa dva stana. Dupleks je kupio za 900.000 dolara 2019. godine, a prodao ga za 1,5 miliona dolara 2026. godine, prema dokumentu o prodaji koji je pregledao Business Insider.

Kada se uračunaju rast vrednosti nekretnine, otplata kredita i višegodišnji prihodi od Airbnb-a, Boldvin je procenio da je dupleks ukupno doneo oko milion dolara vrednosti.

„Kada spojite 600.000 dolara od prodaje, povećanje kapitala kroz otplatu kredita i novčani tok od Airbnb poslovanja, ispada da nam je jedna zgrada za sedam godina donela oko milion dolara. Naše učešće bilo je samo 90.000 dolara. Neverovatno“, rekao je.

Indeksni fondovi nude jednostavniji put ka dugoročnom bogatstvu

Boldvinovi prinosi od nekretnina zahtevali su mnogo rada, uključujući upravljanje zakupcima, održavanje nekretnina i vođenje kratkoročnog izdavanja.

– Sa Airbnb-om vodite kompaniju koja se bavi ugostiteljstvom, rekao je.

Indeksni fondovi, s druge strane, praktično nisu zahtevali njegovo vreme.

– To je potpuno drugačija priča u odnosu na nekretnine, rekao je. „Na mnogo načina je jednostavnije, ali zapravo nemate kontrolu nad tim, tako da obe opcije imaju svoje prednosti i mane.“

Boldvin je u međuvremenu prodao obe nekretnine. Jedan od razloga bio je da oslobodi više vremena koje može da provodi sa porodicom i da nadgleda izgradnju svog kompleksa, njegovog sledećeg velikog projekta u oblasti nekretnina, koji će uključivati ono što naziva svojom „kućom iz snova“, kao i zasebnu kuću za majku.

Njegov investicioni portfolio, koji se uglavnom sastoji od VOO fonda, uz novac na penzionim računima iz vremena kada je radio u korporativnom sektoru, može da nastavi da raste bez zakupaca, popravki i svakodnevnog upravljanja.

Više voli široko diversifikovane indeksne fondove nego špekulativniju imovinu, poput kriptovaluta. Boldvin je rekao da je ostvario profit nakon što je rano investirao u kriptovalute, ali je na kraju prodao svoje investicije jer je volatilnost premašila njegovu toleranciju na rizik.

Kriptovalute mogu brzo da donesu veliku zaradu ako investitor izabere pravu imovinu, rekao je, ali takav ishod smatra više zavisnim od sreće.

„Sa kriptovalutama, ako se kladite na pravu, možete se obogatiti preko noći“, rekao je. „Sa nekretninama, možda će vam trebati 10 godina, ali obogatićete se. A sa akcijama, opet, možda će vam trebati 10 godina, možda 20 godina, ali ćete steći bogatstvo. Ne morate da imate sreće. To će se jednostavno dogoditi ako dovoljno dugo budete ulagali.“

Iako Boldvin trenutno ne poseduje nijednu nekretninu koju izdaje, nije odustao od ulaganja u nekretnine. Njegov kompleks će na kraju uključivati kućicu na drvetu i preuređeni železnički vagon, koje planira da oglasi na Airbnb-u, što će mu omogućiti da ponovo ostvaruje prihod od izdavanja kada izgradnja bude završena.

Za sada mu, međutim, indeksni fondovi pružaju nešto što njegova ranija strategija ulaganja u nekretnine nije mogla: način da nastavi da uvećava svoje bogatstvo, a da za to ne mora da žrtvuje dodatno svoje vreme.

(Business Insider)