KOMŠIJSKI spor oko prolaza kroz privatno dvorište prerastao je u pretnje tužbom, a ključan odgovor krije se u pravilima o službenosti i pravu prolaza.
Foto: Andriy Popov / Alamy / Profimedia
Komšijski sporovi oko prolaza kroz dvorište mogu da prerastu u ozbiljan pravni problem. Mnogi misle da neko automatski dobija pravo prolaza ako je godinama koristio tuđi put, ali zakon pravi važnu razliku između dozvoljenog korišćenja, prava službenosti i smetanja državine.
Jedna od situacija koja često izaziva svađu među komšijama jeste kada jedna porodica počne da koristi put koji se nalazi preko tuđe parcele. U početku vlasnik možda dozvoli prolaz iz dobre volje, ali problem nastaje kada takva dozvola prestane.
Upravo takav slučaj opisan je na društvenim mrežama: komšije su nasledile kuću, a nakon nekoliko godina počele su da koriste dva puta koji prolaze kroz tuđe dvorište i neposredno pored kuće. Vlasnik tvrdi da su ti putevi napravljeni od strane njegovog oca i da nisu ucrtani u katastar. Kada je pokušao da spreči dalji prolaz, komšije su počele da prete tužbom.
Šta u takvoj situaciji kaže zakon?
Nije svaki put kroz tuđe zemljište automatski „pravo prolaza“
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, stvarna službenost predstavlja pravo vlasnika jedne nepokretnosti da za potrebe svoje nepokretnosti koristi nepokretnost drugog vlasnika.
To, praktično, znači da pravo prolaza može predstavljati stvarnu službenost.
Međutim, činjenica da neko trenutno prolazi preko tuđe parcele sama po sebi ne znači da ima trajno pravo da to čini.
Zakon predviđa da se stvarna službenost može zasnovati pravnim poslom, odlukom državnog organa ili održajem. Kod pravnog posla, službenost se stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi zakonom predviđen način.
Zato je veoma važno proveriti da li postoji ugovor, sudska odluka ili drugi pravni osnov kojim je pravo prolaza ustanovljeno.
Šta ako komšija nema drugi izlaz?
Ovo je jedan od najvažnijih delova cele priče.
Zakon predviđa mogućnost da se stvarna službenost ustanovi odlukom suda ili drugog državnog organa kada vlasnik jedne nepokretnosti ne može da koristi svoju nepokretnost bez odgovarajućeg korišćenja susedne nepokretnosti. Pri tome se može utvrditi i odgovarajuća naknada vlasniku zemljišta koje se opterećuje službenošću.
Drugim rečima, ako komšija zaista nema nikakav odgovarajući pristup svojoj parceli, situacija može biti potpuno drugačija od one u kojoj on samo želi da koristi tuđi put zato što mu je tako zgodnije.
Zbog toga tvrdnja „ima svoj izlaz na javni put“ može biti veoma važna činjenica, ali ne treba unapred zaključivati da zbog toga sigurno nema nikakvo pravo prolaza. To zavisi od konkretnih parcela, pravnog osnova i činjenica slučaja.
A šta ako se put nigde ne vidi u katastru?
Ni ovo pitanje nije baš tako jednostavno.
Katastar evidentira prava na nepokretnostima, uključujući i stvarna prava i terete. Republički geodetski zavod navodi da se pravo službenosti može upisati kao, između ostalog, pravo prolaza.
Ali činjenica da određeno pravo nije upisano u katastru ne znači automatski da ono ne može postojati.
Zakon predviđa i mogućnost sticanja stvarne službenosti održajem. Ona može nastati kada vlasnik povlasne nepokretnosti faktički ostvaruje službenost 20 godina, a vlasnik poslužne nepokretnosti se tome nije protivio. Zakon, međutim, izričito navodi i situacije u kojima se službenost ne može steći održajem, između ostalog kada je korišćenje bilo zasnovano na zloupotrebi poverenja, sili, prevari ili kada je službenost ustupljena do opoziva.
Zato je u opisanom slučaju veoma bitno pitanje koliko dugo su komšije zaista koristile prolaz i pod kojim okolnostima.
Šta ako je vlasnik ranije dozvolio prolaz?
Ovo može biti ključna činjenica.
Ako je vlasnik godinama puštao komšije da prolaze samo iz dobre volje, to nije isto što i priznanje trajnog prava službenosti.
Posebno je važno utvrditi da li je prolaz bio dozvoljen privremeno, iz komšijske usluge ili bez ikakvog dogovora o tome da komšije imaju trajno pravo.
Zakon upravo predviđa da se službenost ne može steći održajem ako je ustupljena do opoziva.
Zato bi dokazivanje okolnosti pod kojima je prolaz prvobitno dozvoljen moglo biti veoma značajno u eventualnom sporu.
Može li vlasnik da postavi kapiju?
Ovo je deo oko kojeg na internetu često kruže previše jednostavni saveti.
Vlasnik svoje parcele u načelu ima pravo da je drži, koristi i njome raspolaže u granicama zakona. Međutim, ne bi trebalo samostalno postavljati prepreku ako postoji pravno ustanovljena službenost prolaza.
Ako komšija ima važeće pravo službenosti, vlasnik poslužne nepokretnosti ne može jednostavno ukinuti to pravo postavljanjem kapije ili druge prepreke.
S druge strane, ako pravo prolaza ne postoji i neko neovlašćeno koristi tuđu parcelu, vlasnik ima pravna sredstva za zaštitu svoje svojine i državine. Zakon predviđa zaštitu od neosnovanog uznemiravanja prava svojine, kao i zaštitu državine od uznemiravanja ili oduzimanja.
Važan je i rok za zaštitu državine
Kod smetanja državine postoji veoma kratak rok.
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da se sudska zaštita zbog smetanja državine može tražiti u roku od 30 dana od dana saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije u roku od godinu dana od nastalog smetanja.
Zato nije dobro čekati mesecima ako je došlo do konkretnog novog ometanja poseda.
Šta bi vlasnik trebalo prvo da proveri?
Pre nego što postavi ogradu, kapiju ili preduzme bilo kakvu radnju koja bi mogla da izazove novi spor, razumno je prikupiti dokumentaciju.
(BizPortal)
Pratite nas i putem iOS i android aplikacije
