Kada stanodavac sme da uđe u stan ako podstanar nije tu, a kada krši ZAKON: Rezervni ključ nije isto što i dozvola za ulazak

”To je moj stan” – rečenica koju podstanar čuje kada postavi pitanje zbog čega je vlasnik ulazio bez najave. Ali onog trenutka kada je stan izdat, u njemu više nije samo nečija nekretnina. To je i nečiji dom.

Gde je granica između prava vlasnika da brine o svojoj imovini i prava stanara na privatnost

Stanodavac ima ključ. Podstanar je na poslu. U stanu ostaju njegove stvari, dokumenta, odeća, računar, lekovi, fotografije, možda dete ili kućni ljubimac. Vlasnik ulazi da proveri da li je sve u redu. Stanaru niko ništa nije rekao.

Situacija može da bude potpuno bezazlena, možda je trebalo proveriti radijator, pogledati kvar ili pustiti majstora u stan.

Ali, može da bude i ona vrsta događaja posle koje podstanar počinje da se pita ko još može da otključa njegova vrata i kada.

Vlasnik ima svoju imovinu, ali podstanar ima svoj dom

Upravo tu nastaje problem koji se često prećuti kada se stan iznajmljuje.

Zakupac, za vreme trajanja zakupa, nije samo gost koji je dobio ključ. Zakup podrazumeva da je stan predat zakupcu na korišćenje uz obavezu plaćanja zakupnine. Zato se u praksi sudaraju dve potpuno različite predstave o tome šta znači „moj stan“.

Za stanodavca, to je imovina koju je kupio, plaća porez, održava i za koju odgovara. Želi da zna u kakvom je stanju, da spreči štetu i da može da reaguje kada se pojavi problem.

Za podstanara, to je mesto u kojem živi. Kada izađe iz stana i zaključa vrata, očekuje da će unutra ostati njegove stvari i njegova privatnost.

Činjenica da nema vlasnički list na svoje ime ne znači da je pristao da vlasnik dolazi kad god poželi.

A šta kaže zakon?

Zakon o obligacionim odnosima propisuje obaveze zakupodavca u vezi sa održavanjem zakupljene stvari.

On je dužan da je održava u ispravnom stanju i da obavlja potrebne opravke tokom trajanja zakupa.

Istovremeno, zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o potrebi opravke. To znači da vlasnik nije izgubio mogućnost da vodi računa o svojoj imovini zato što ju je izdao. Ali način na koji se to radi jeste ono što u praksi pravi razliku.

Jedno je da stanodavac pozove i kaže: ”U sredu treba da dođe majstor zbog bojlera, kada vam odgovara da uđemo?” a drugo je da otključa vrata dok su stanari na poslu, bez njihovog znanja.

Treća situacija je hitan slučaj, pukla cev, curenje vode, kvar koji može da napravi štetu stanu ili susedima. Tada okolnosti mogu zahtevati hitnu reakciju i ne mogu se posmatrati isto kao redovna kontrola stana.

Problem nastaje kada se iz opravdane brige za nekretninu pređe u naviku da se proverava ko je šta ostavio, da li je stan čist, ko je došao u posetu ili kako podstanar koristi prostor. Tada se više ne govori samo o održavanju stana.

Ovo je jedna od stvari koju bi podstanari trebalo da pročitaju pre nego što potpišu ugovor.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa da ugovor o zakupu sadrži, između ostalog, podatke o stanu, trajanju zakupa, zakupnini, međusobnim obavezama u vezi sa korišćenjem i održavanjem stana i uslovima za otkaz. Zbog toga nije svejedno šta je između dve strane dogovoreno.

Ako se vlasnik i zakupac unapred dogovore o tome kako će se obavljati pregledi, popravke ili ulasci zbog majstora, mnogo je manje prostora za nesporazume.

Mnogo je teža situacija kada se ugovor jedva pročita, ključ preda stanaru, a pravila ostanu na nivou pretpostavki. Obe strane mogu mesecima da funkcionišu bez problema dok se prvi kvar ili nesporazum ne pojavi.

Kada briga o stanu postane zadiranje u privatnost

Postoje i situacije koje vlasniku deluju potpuno normalno, a podstanaru predstavljaju ozbiljno narušavanje granica.

Stanodavac uđe da proveri da li je stan čist. Dođe da vidi da li je klima ugašena. Povede potencijalnog kupca. Želi da pokaže stan budućem zakupcu. Uđe jer je bio u prolazu. Svaki od tih razloga vlasniku može izgledati dovoljno opravdano. Ali, podstanar koji se vrati kući ne zna šta se događalo dok ga nije bilo.

To je naročito osetljivo kod ljudi koji stan iznajmljuju godinama. U stanu se vremenom više ne nalazi samo nekoliko komada nameštaja koji pripadaju vlasniku. Tu su lične stvari, privatna dokumenta, računari, garderoba, uspomene i svakodnevni život. Zbog toga rečenica ”pa nisam ništa dirao” ne rešava nužno problem.

Poseban problem kada vlasnik živi u istom objektu

Situacija je dodatno komplikovana kada se izdaje sprat kuće, deo kuće ili stan u objektu u kojem vlasnik takođe živi. Tada granice nisu uvek fizički jasne.

Vlasnik može imati zajedničko dvorište, hodnik, podrum ili ulaz. Može deliti instalacije i imati opravdanu potrebu da pristupi određenom delu objekta. Ali ni tada nije isto ući u zajednički prostor i otključati vrata prostora koji je dat zakupcu na korišćenje.

Rezervni ključ nije isto što i dozvola za ulazak

Mnogi stanodavci zadržavaju rezervni ključ.

To samo po sebi ne mora da znači da će ga koristiti bez dogovora. Upravo suprotno, rezervni ključ može biti praktičan u slučaju hitne situacije. Ali ključ koji postoji zbog mogućnosti nužnog ulaska nije isto što i dozvola za redovne nenajavljene posete.

Najjednostavniji dogovor često rešava najveći deo problema: vlasnik najavi dolazak, stanar zna ko ulazi i zbog čega, a u hitnom slučaju reaguje se odmah.

Takav odnos ne štiti samo stanara. Štiti i vlasnika, jer smanjuje mogućnost svađe, optužbi i raskida zakupa zbog narušenog poverenja.

Sve može da se dogovori pre useljenja

Većina ovakvih situacija mogla bi da se spreči pre useljenja.

U ugovoru može jasno da stoji kako se zakazuju popravke, kada vlasnik može da pristupi stanu, kako se postupa u hitnim slučajevima i koliko unapred se dolazak najavljuje kada nije hitno. To zvuči sitničavo dok ne dođe do prvog problema. Tada se ispostavi da se dve osobe koje su mesecima uredno sarađivale nikada zapravo nisu dogovorile šta znači ”poštovanje privatnosti”.

Zbog toga granica nije u tome ko drži ključ, već granica počinje tamo gde se dogovor između vlasnika i stanara pretvara u pravo jedne strane da samostalno odlučuje o prostoru koji druga strana koristi kao svoj dom.

(infoKG)