MNOGI vlasnici smatraju da zaseban ulaz, kuhinja, kupatilo i posebno brojilo znače da mogu bez problema da prodaju sprat ili deo kuće kao samostalan stan. Međutim, takva fizička podela sama po sebi nije dovoljna za prodaju zasebne nekretnine.
Foto: Alexey Krukovski / Alamy / Profimedia
Stan u kući može da se prodaje kao posebna nepokretnost samo ako je pravno formiran i evidentiran u katastru kao poseban deo objekta.
Ako je u listu nepokretnosti upisana samo kuća kao jedna celina, vlasnik ne može kupcu preneti isključivo vlasništvo nad, na primer, prizemljem ili spratom i tretirati ga kao zaseban stan.
U takvoj situaciji moguće je prodati suvlasnički udeo u celoj kući, ali kupac tada ne postaje isključivi vlasnik određenog sprata ili dela objekta.
Dva ulaza i brojila nisu dovoljna
Činjenica da kuća ima dva ulaza, odvojene kuhinje i kupatila ili posebna brojila za struju može pokazivati da se objekat koristi kao dve stambene celine, ali to ne znači da u katastru postoje dva posebna stana.
Isto važi i za porodični dogovor kojim je, na primer, jednom članu pripao sprat, a drugom prizemlje. Takav dogovor može uređivati način korišćenja kuće, ali ne stvara automatski dva pravno zasebna dela.
Zbog toga je pre oglašavanja nekretnine, primanja kapare ili potpisivanja ugovora važno proveriti list nepokretnosti, građevinsku dokumentaciju i projekat na osnovu kojeg je objekat izgrađen.
Šta ako kuća nije etažirana?
Ako kuća nije podeljena na posebne delove, vlasnik može da proda svoj idealni deo, poput polovine kuće. Kupac tada postaje suvlasnik cele nepokretnosti i zemljišta u odgovarajućem udelu, a ne vlasnik tačno određenog sprata.
Suvlasnici mogu da se dogovore ko će koristiti koji deo kuće, ali takav dogovor ne menja njihov pravni status. U slučaju spora, prava se vezuju za upisane suvlasničke udele, a ne za neformalnu podelu prostora.
Ovakva situacija može da zakomplikuje i dobijanje stambenog kredita, upis hipoteke ili kasniju prodaju. Kupac bi trebalo da proveri i da li postoje drugi suvlasnici, tereti na nepokretnosti i eventualno pravo preče kupovine.
Kako kuća može da se podeli na dva stana?
Prvi korak je provera građevinske i tehničke dokumentacije. Ako dozvole već predviđaju dva stana, postupak formiranja posebnih delova može biti jednostavniji, uz izradu potrebne dokumentacije i upis u katastar.
Veći problem može nastati ako je drugi stan napravljen naknadnom adaptacijom, dogradnjom ili promenom namene bez odgovarajuće dokumentacije. Tada se najpre mora rešiti pravni status izvedenih radova.
Sam geodetski elaborat ne može da zameni dokumentaciju koja nedostaje.
Postoje i propisi koji omogućavaju evidentiranje i upis prava na određenim neevidentiranim posebnim delovima objekata. Međutim, činjenica da je kuća fizički podeljena na dva dela ne znači automatski da će oba dela moći da budu upisana kao zasebne nepokretnosti.
Šta proveravaju notar i banka?
Kod prodaje je važno da predmet ugovora bude jasno određen. Ako konkretan stan nije evidentiran u katastru kao poseban deo, prodaja baš tog dela kuće nema isti osnov za neposrednu uknjižbu kao kada je reč o već upisanom stanu.
Banka dodatno proverava da li nekretnina može da bude odgovarajuće sredstvo obezbeđenja. Zbog toga neupisan stan ili kupovina samo idealnog dela kuće mogu otežati dobijanje stambenog kredita i upis hipoteke.
Najsigurnije je zato da se pre bilo kakve prodaje najpre proveri kompletna dokumentacija i utvrdi da li postoje uslovi za formiranje i upis posebnih delova. Tek nakon toga trebalo bi pristupiti zaključivanju ugovora.
U suprotnom, ono što vlasnik smatra „prodajom stana u kući“ pravno može biti prodaja suvlasničkog udela u celoj kući, što je potpuno drugačija transakcija i nosi dodatne rizike za kupca.
(Kamatica)
