SITUACIJA u kojoj podstanar prestane da plaća kiriju i račune, a pritom odbija da napusti stan, može da predstavlja ozbiljan problem za vlasnika nekretnine. Ipak, činjenica da je stan njegovo vlasništvo ne znači da stanodavac može samostalno da izbaci zakupca.
Foto: SeventyFour Images / Alamy / Profimedia
Promena brave, izbacivanje stvari stanara ili isključivanje struje i vode nisu način na koji bi vlasnik trebalo da rešava problem. Kada dogovor sa zakupcem više nije moguć, potrebno je primeniti zakonom predviđenu proceduru za raskid odnosa i vraćanje stana u posed.
Prvo treba proveriti ugovor
Ako postoji ugovor o zakupu, najpre treba proveriti njegove odredbe – visinu i rok plaćanja zakupnine, obaveze u vezi sa računima, trajanje zakupa i uslove pod kojima ugovor može da bude otkazan.
Istovremeno je važno prikupiti dokumentaciju koja može da posluži kao dokaz. To podrazumeva ugovor, bankovne izvode, prepisku sa zakupcem, račune i obračun dugovanja.
Zakupac je dužan da zakupninu plaća u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a Zakon o obligacionim odnosima predviđa i mogućnost otkaza ugovora zbog neplaćanja.
Rok od 15 dana može biti ključan
Prema članu 584 Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac može da otkaže ugovor ukoliko zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana nakon što ga je pozvao da izmiri dug.
Postoji, međutim, važan izuzetak. Ako zakupac plati dugovanu zakupninu pre nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi.
Zbog toga obična poruka kojom se od stanara traži da plati ili napusti stan nije dovoljna zaštita za vlasnika. Važno je da postoji dokaz da je zakupac uredno pozvan da izmiri dug.
Šta ako zakupac ipak odbije da ode?
Čak i kada je ugovor zakonito otkazan, vlasnik ne bi trebalo samostalno da sprovodi iseljenje ukoliko zakupac odbija da preda stan.
U tom slučaju može da zatraži sudsku zaštitu, iseljenje zakupca i vraćanje nekretnine u posed. Kada postoji izvršna odluka, prinudno iseljenje sprovodi se kroz izvršni postupak, u skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju.
Dakle, neplaćanje kirije može predstavljati osnov za otkaz ugovora, ali ne daje vlasniku pravo da zakupca fizički izbaci iz stana.
Neplaćeni računi su posebno pitanje
Dugovanja za račune treba odvojiti od neplaćene zakupnine. Ako je ugovorom predviđeno da zakupac plaća struju, vodu, komunalne usluge, internet ili druge troškove, vlasnik treba da sačuva račune i dokaze o neizmirenim obavezama.
Mogućnost potraživanja tih iznosa zavisi i od toga na koga računi glase, kao i od obaveza koje su utvrđene ugovorom. Upravo zbog toga je važno da u ugovoru jasno bude navedeno koje troškove snosi zakupac.
Vlasnik ne bi trebalo da uzima stvar u svoje ruke
Jedna od najvećih grešaka bila bi da stanodavac zbog nagomilanog duga promeni bravu dok zakupac nije kod kuće, izbaci njegove stvari ili mu isključi struju i vodu kako bi ga naterao da ode.
Takvi potezi ne rešavaju postojeći pravni problem, već mogu da otvore i pitanje odgovornosti samog vlasnika. On ima pravo da zahteva vraćanje svoje nekretnine, ali to pravo mora da ostvaruje zakonom predviđenim putem.
U praksi to znači da bi trebalo prikupiti dokaze, precizno utvrditi dug za kiriju i druge troškove i zakupcu uputiti pisani poziv za plaćanje. Ako dug ne bude izmiren u zakonom propisanom roku, mogu se preduzeti koraci za otkaz ugovora, a ukoliko zakupac potom odbije da napusti nekretninu, i za pokretanje odgovarajućeg postupka za iseljenje. Vlasnik istovremeno može da potražuje dospelu zakupninu i druga dugovanja za koja postoji pravni osnov.
Ne znači da svaki stanar ima još 90 dana
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uređuje pitanja u vezi sa ugovorom o zakupu stana, uključujući otkazni rok. Međutim, važno je razlikovati redovni otkaz od situacije u kojoj postoji konkretan zakonski razlog za otkaz, poput neplaćanja zakupnine.
Zbog toga se ne može automatski zaključiti da svaki zakupac, bez obzira na okolnosti, ima pravo da ostane u stanu još 90 dana. Kada kirija nije plaćena, relevantna su i posebna pravila Zakona o obligacionim odnosima.
Vlasnik, dakle, nije bez mogućnosti da reaguje kada zakupac ne plaća i odbija da napusti nekretninu. Ipak, vlasništvo nad stanom samo po sebi ne daje pravo na samostalno prinudno iseljenje. Dokumentacija, pisani poziv za plaćanje, zakonit otkaz ugovora i, kada je potrebno, sudski i izvršni postupak predstavljaju pravni put za vraćanje stana u posed.
(Kamatica)
