DOK mnogi i dalje veruju da su “sopstvena četiri zida” temelj sigurne starosti, deo finansijske scene tvrdi suprotno – da je kupovina nekretnine za lično stanovanje često gora odluka od iznajmljivanja uz paralelno ulaganje kapitala.
Foto: Unsplash
“Najveća finansijska greška koju pravi srednja klasa”
– Posedovanje kuće je najveća finansijska greška koju srednja klasa može da napravi – kaže američki finansijski autor Robert Kijosaki, poznat po svojoj knjizi “Bogati tata, siromašni tata”. Njegova teza je jasna – imovina treba da generiše novčani tok, dok posedovanje kuće ili stana generiše troškove, ali ne i prihode.
Sličnog mišljenja se pridržava i austrijski investitor Gerald Herhan, koji je 2024. godine izjavio:
– Posedovanje kuće je ekonomska besmislica – kazao je.
Finansijski autor Gerd Komer ide korak dalje i smatra kupovinu “mitom koji je postao opšteprihvaćeno mišljenje prethodnih generacija, a od tada se pretvorio u dogmu koja se više ne dovodi u pitanje”.
Ključni argument kritičara odnosi se na oportunitetne troškove – novac uložen u kupovinu nekretnina mogao je generisati veći prinos na duži rok da je uložen, na primer, u široko diverzifikovan portfolio akcija i obveznica, prema nemačkom Tagešau .
Ko je bogatiji na duge staze?
Primeri proračuna potkrepljuju ovu tezu. Prema jednom modelu, kupac koji troši 2.181 evro mesečno na kredit i održavanje, u poređenju sa zakupcem koji plaća 1.000 evra kirije i ulaže razliku od 1.181 evro, završava u nepovoljnijem položaju nakon 25 godina. Zakupac je u ovom scenariju bogatiji za oko 200.000 evra.
Komer je uporedio vlasnike – stanare i zakupce u istoj nekretnini u analizi koja obuhvata period od 1970. do 2020. godine. U većini scenarija, prednost je bila na strani zakupca posebno kada su investicije konstantno vršene tokom dužeg perioda.
Ali, profesor međunarodnih finansija Holger Graf upozorava na preterano pojednostavljivanje.
– Nije tako lako reći “ovo je uvek pogrešno” ili “ovo je uvek ispravno” bez uzimanja u obzir realnosti života pojedinca – ističe on. Dodaje da je ključno pitanje koliko ljudi zapravo investira disciplinovano decenijama bez prekida.
“Prisilna štednja” kao prednost vlasništva
Vlasnici stanova imaju jednu važnu prednost obaveznu otplatu kredita. Rate se moraju plaćati 20 ili 30 godina, bez obzira na okolnosti. Ovo stvara efekat prisilne štednje, koji ne postoji kod ulaganja u fondove.
Studija koju je Empirika sprovela za LBS pokazuje da su vlasnici starosti od 50 do 59 godina, uključujući i vrednost nekretnine, imali u proseku oko 190.000 evra neto imovine mnogo puta više od zakupaca istih godina i prihoda. Kritičari, međutim, upozoravaju na takozvanu pristrasnost preživljavanja – u statistici su vidljivi samo uspešni slučajevi kupovine.
Mladim ljudima je sve teže da kupe nekretnine
Pristupačnost stanovanja je poseban problem. Analiza Kilskog instituta za svetsku ekonomiju pokazuje da je starijim generacijama bilo potrebno oko 1,7 godišnjih plata za početni kapital, dok je današnjim generacijama potrebno oko tri puta više godišnjeg prihoda. Sa stopom štednje od 20 procenata, to znači oko 14 godina štednje, dvostruko više nego ranije.
Istovremeno, cene nekretnina su naglo porasle, a banke i dalje očekuju udeo od 20 do 30 procenata.
Konačno, stručnjaci ističu da odluka o kupovini nije isključivo finansijska.
– Na kraju krajeva, pitanje “posedovati ili iznajmiti” nije samo finansijska odluka, već je i odluka o načinu života – kaže Graf. Pitanje je da li osoba želi da ostane na jednom mestu dugoročno ili da održi mobilnost.
Debata stoga ostaje otvorena: posedovanje sopstvenog doma može biti temelj sigurnosti, ali i propuštena investiciona prilika u zavisnosti od okolnosti, discipline i životnih prioriteta.
(Kurir)
