KUPOVINA placa na planini ili pored reke za većinu zainteresovanih počinje obilaskom parcele i dogovorom o ceni. Lokacija na prvi pogled deluje idealno, prodavac uverava da je dokumentacija uredna, a kupac već razmišlja o budućoj vikendici.
Foto: Tomaš Ondrejka / Alamy / Profimedia
Međutim, u praksi razlika između onoga što kupac veruje da je kupio i onoga što na toj parceli zaista sme da radi može biti velika, posebno na planinama i uz reke. Razlog su brojna ograničenja koja često nisu vidljiva ni u oglasima ni u katastru.
Kupovina placa na planini – zaštićena područja menjaju pravila
Srbija ima pet nacionalnih parkova – Kopaonik, Taru, Đerdap, Frušku goru i Šar-planinu. Tu su i parkovi prirode, predeli izuzetnih odlika i rezervati biosfere, poput Golije koja je pod zaštitom UNESCO-a. U ovim područjima postoje tri stepena zaštite, a upravo od njih zavisi šta vlasnik parcele može da gradi.
U prvom stepenu zaštite gradnja nije dozvoljena. U drugom je ograničena i zahteva odgovarajuće saglasnosti, dok je u trećem moguća, ali u skladu sa planovima koji mogu ograničiti veličinu, izgled i namenu objekta. Tako se može dogoditi da kupac plati zemljište planirajući vikendicu, a tek naknadno otkrije da gradnja nije moguća.
Takva ograničenja ne moraju biti vidljiva u listu nepokretnosti. Katastar pokazuje podatke o vlasništvu, površini i nameni zemljišta, ali ne i sve režime zaštite prirode. Zbog toga je informacije potrebno proveriti kod nadležne urbanističke službe ili upravljača zaštićenog područja.
Na Zlatiboru su centralni delovi već veoma izgrađeni, pa se kupci sve češće okreću okolnim selima, gde urbanistički planovi ponekad još nisu usvojeni ili su u izradi.
Na Divčibarama dodatni problem može predstavljati pravni status ranije izgrađenih objekata, dok na Goliji zaštita UNESCO-a donosi dodatna ograničenja kada je reč o obimu i vrsti buduće gradnje.
Šumsko i poljoprivredno zemljište nisu građevinski plac
Dodatnu komplikaciju predstavlja činjenica da se veliki broj parcela na planinama u katastru ne vodi kao građevinsko zemljište. Na šumskom zemljištu gradnja je po pravilu ograničena, dok poljoprivredno zemljište takođe pruža znatno manje mogućnosti.
Prenamena u građevinsko zemljište može biti moguća, ali podrazumeva posebnu proceduru i određene troškove, pri čemu pozitivan ishod nije zagarantovan.
Važno je imati na umu i da „plac“ nije pravna kategorija. Prodavac tim izrazom može opisati gotovo bilo koju parcelu, dok je za kupca presudno koja je njena zvanična namena i šta na njoj prema važećim propisima može da se gradi.
Uz reku – katastar nije jedino što treba proveriti
Kod kupovine zemljišta uz reku pojavljuje se druga vrsta rizika. Pored podataka iz katastra, potrebno je proveriti i ograničenja koja proizlaze iz Zakona o vodama.
Parcele uz Dunav, Drinu, Moravu i druge reke mogu u katastru biti evidentirane kao građevinsko ili poljoprivredno zemljište, ali to ne znači automatski da je gradnja na njima moguća bez dodatnih uslova.
Propisi ograničavaju gradnju u poplavnim područjima, kao i u blizini nasipa i drugih objekata namenjenih zaštiti od voda. Dodatna ograničenja mogu važiti i izvan samog vodnog zemljišta ukoliko bi izgradnja mogla da utiče na vodni režim.
U vikend-zonama uz Dunav, poput Banoštora, Surduka ili Čerevića, zemljište se često vodi kao vinograd ili njiva. Čak i kada urbanistički plan dozvoljava gradnju, mogu postojati stroga ograničenja u pogledu zauzetosti parcele i spratnosti objekta. Zbog toga kupac tek nakon detaljne provere može saznati da na zemljištu može da izgradi znatno manji objekat nego što je planirao.
Pristupni put, infrastruktura i klizišta – tri važne provere
Posebnu pažnju treba obratiti i na pristup parceli. Na planinama i pored reka put neretko prolazi preko privatnog zemljišta. Ukoliko pravo prolaza nije pravno regulisano, vlasnik može doći u situaciju da poseduje parcelu do koje nema obezbeđen legalan pristup.
Problem može biti i infrastruktura. To što se u blizini nalaze struja, voda ili kanalizacija ne znači da je priključak jednostavan ili jeftin. Troškovi dovođenja infrastrukture do parcele u pojedinim slučajevima mogu biti veoma visoki.
Na planinskim terenima treba proveriti i stabilnost zemljišta. Klizišta i nestabilno tlo nisu uvek vidljivi prilikom obilaska, pa parcela koja na prvi pogled izgleda bezbedno može imati ozbiljne probleme nakon obilnih padavina ili sezonskog pomeranja tla.
Dokumentacija može sprečiti skupu grešku
Pre kupovine placa na planini ili uz reku nije dovoljno proveriti samo list nepokretnosti i kopiju plana. Potrebno je pribaviti informaciju o lokaciji, proveriti eventualni režim zaštite, vodne uslove ukoliko je parcela blizu reke, kao i granice zemljišta i stabilnost terena kada za tim postoji potreba.
Većina tih informacija neće biti navedena u oglasu. Zato razlika između dobre investicije i skupe greške često zavisi upravo od provera koje kupac obavi pre nego što potpiše ugovor.
(24sedam)
Pratite nas i putem iOS i android aplikacije
