Korak po korak do apartmana u Grčkoj: Kako strani vlasnici mogu registrovati svoju nekretninu za iznajmljivanje

U ovom vodiču ćemo vas provesti kroz korake koje morate preduzeti kako biste legalno registrovali vašu nekretninu za iznajmljivanje turistima u Grčkoj. Takođe ćemo pokriti sve relevantne troškove i pravne aspekte.

1. Provera zakonskih propisa i uslova za iznajmljivanje

Pre nego što započnete postupak registracije, važno je da se upoznate sa grčkim zakonima koji regulišu iznajmljivanje nekretnina. Grčka je uvela regulative koje se tiču kratkoročnog iznajmljivanja nekretnina putem online platformi (kao što su Airbnb i Booking.com), a takođe se odnose na tradicionalno iznajmljivanje.

Vrste iznajmljivanja nekretnina:

• Kratkoročno iznajmljivanje: Odnosi se na turističke boravke koji traju do najviše 90 dana.
• Dugoročno iznajmljivanje: Obuhvata iznajmljivanje na više od 90 dana, često u cilju stalnog boravka.

Za kratkoročno iznajmljivanje, potrebno je dobiti poseban identifikacioni broj i registrovati nekretninu u odgovarajućem državnom sistemu.

2. Registracija u AADE sistemu i dobijanje AMAA broja

Jedan od najvažnijih koraka je registracija apartmana, odnosno nekretnine za kratkoročno iznajmljivanje u AADE sistemu (Nezavisna uprava za javne prihode – Independent Authority for Public Revenue). Ova registracija je obavezna za sve vlasnike koji žele da iznajmljuju nekretninu turistima.

Koraci za dobijanje AMAA broja:

• Pripremite dokumentaciju: Potrebno je imati dokaz o vlasništvu nekretnine (npr. kupoprodajni ugovor), kao i važeći pasoš. Strani vlasnici takođe moraju imati AFM broj (grčki poreski broj).
• Prijavite se u AADE sistem: Posetite portal AADE i kreirajte svoj profil. Ako već imate grčki AFM broj, registracija je jednostavna. 
• Podnesite zahtev za AMAA broj: Nakon prijave, morate podneti zahtev za dobijanje tzv. AMAA broja (Arithmos Mitroou Akiniton Anaforas). Ovaj broj je neophodan kako biste mogli legalno oglašavati svoju nekretninu putem online platformi.
• Registrujte nekretninu za porez: Po dobijanju AMAA broja, vaša nekretnina mora biti prijavljena u poreski sistem. Grčka zahteva da vlasnici nekretnina prijave prihode od iznajmljivanja kako bi se obračunali porezi.

Ukoliko ne znate jezik ili imate druge poteškoće sa prijavom savetujemo da angažujete knjigovođu koji će vam pomoći da proces završite do kraja.

Troškovi: Nema direktnih troškova za dobijanje AMAA broja, ali je potrebno platiti sve relevantne poreze na prihode od iznajmljivanja (objašnjeno u narednim sekcijama).

3. Plaćanje poreza na prihode od iznajmljivanja

U Grčkoj, prihodi ostvareni od iznajmljivanja nekretnine podležu oporezivanju. Poreske stope variraju u zavisnosti od visine prihoda.

Poreske stope za kratkoročno iznajmljivanje (po prihodima):

• Do 12.000 evra godišnje: Porez je 15%.
• Od 12.001 do 35.000 evra: Porez je 35%.
• Preko 35.000 evra godišnje: Porez je 45%.

Važno je redovno prijavljivati prihode putem AADE sistema kako biste izbegli kazne.

Dodatni porezi i takse:

• Porez na dodatne usluge: Ako vlasnik pruža dodatne usluge gostima, kao što su čišćenje tokom boravka gostiju ili transfer, na te usluge se može primeniti dodatni porez od 24%.

Vlasnici nekretnina koji iznajmljuju smeštaj turistima, takođe moraju da plate boravišnu taksu -taksu na otpornost na klimatske promene, naknadu po noćenju koja se primenjuje za svaku rezervaciju i koja će biti naplaćena od gosta.

Konačno, vlasnici moraju da vode knjigu gostiju i da prosleđuju podatke o popunjenosti Ministarstvu turizma kako bi omogućili potpunu poresku transparentnost i obezbedili zdravu konkurenciju između tradicionalnog hotelijerstva i industrije kratkoročnog iznajmljivanja.

4. Pravila o kratkoročnom iznajmljivanju

Grčka je uvela pravila koja ograničavaju kratkoročno iznajmljivanje nekretnina. Na primer, iznajmljivanje nekretnina preko 90 dana u jednoj kalendarskoj godini može biti ograničeno u određenim oblastima, posebno na popularnim turističkim destinacijama (npr. neki delovi Atine). U određenim slučajevima, biće potrebna posebna dozvola od lokalnih vlasti.

Obavezna registracija nekretnine: Vlasnici su dužni da registruju svoje nekretnine i unesu ih u registar kratkoročnih zakupa. Ovo se odnosi na sve tipove smeštaja, od apartmana do vila.

5. Zapošljavanje lokalnih agencija ili menadžera

Ako niste stalno prisutni u Grčkoj, može biti korisno angažovati lokalnu agenciju koja će upravljati vašom nekretninom. Agencije mogu pomoći u održavanju nekretnine, dočeku gostiju, i vođenju administrativnih poslova. One takođe mogu pomoći u promociji vaše nekretnine na relevantnim platformama.

Troškovi agencijskih usluga:

• Provizija za iznajmljivanje: Većina agencija naplaćuje između 10% i 20% od ukupne cene iznajmljivanja.
• Održavanje i čišćenje: Usluge održavanja i čišćenja mogu koštati između 50 i 150 evra mesečno, u zavisnosti od lokacije i veličine nekretnine.

6. Održavanje i usluga gostima

Kao vlasnik, vaša odgovornost je da osigurate da nekretnina bude u dobrom stanju za goste. Ovo uključuje redovno čišćenje, popravke i pružanje osnovnih usluga kao što su internet i klima uređaj.

Da li moram da registrujem firmu u Grčkoj da bih iznajmljivao apartman turistima?

Prema trenutnim zakonima u Grčkoj, vlasnici nekretnina koji iznajmljuju svoje objekte turistima kroz platforme za kratkoročno iznajmljivanje, mogu da prijave više nekretnina u AADE sistemu i dobiju AMAA broj (Arithmos Mitroou Akiniton Anaforas) bez potrebe za otvaranjem preduzeća.

Međutim, postoje određena ograničenja u vezi sa maksimalnim brojem stanova koji vlasnik može iznajmljivati bez registracije firme.

Prema trenutnim propisima:

• Vlasnik može da prijavi do dve nekretnine za kratkoročno iznajmljivanje bez potrebe za otvaranjem firme ili preduzeća.
• Ako vlasnik želi da iznajmljuje više od dve nekretnine, smatra se da obavlja komercijalnu delatnost, što znači da mora registrovati preduzeće u Grčkoj, obično u formi samostalnog preduzetnika ili društva s ograničenom odgovornošću (DOO).

Dakle, ako vlasnik poseduje više od dve nekretnine koje želi da iznajmljuje turistima, biće obavezan da pokrene proces registracije firme kako bi legalno poslovao u skladu sa grčkim zakonima.

Da li vlasnici nekretnina moraju da imaju EOT licencu?

EOT licenca je važna tema kada se govori o iznajmljivanju nekretnina turistima u Grčkoj, i zavisi od vrste iznajmljivanja i dodatnih usluga koje vlasnici nude.

Šta je EOT licenca?

EOT (Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού, Hellenic Tourism Organization) je grčka nacionalna turistička organizacija koja izdaje licence za objekte koji pružaju usluge smeštaja turistima. Ova licenca je neophodna za sve koji žele da legalno pružaju usluge smeštaja, kao što su hoteli, apartmani, vile ili pansioni, ukoliko nude dodatne usluge kao što su doručak, redovno čišćenje ili recepcija.

Međutim, ako vlasnici privatnih nekretnina samo iznajmljuju nekretninu putem platformi poput Airbnb-a ili Booking.com-a bez dodatnih usluga, kao što su hotelske usluge, onda EOT licenca obično nije potrebna.

Kada je potrebna EOT licenca?

EOT licenca je obavezna za:

• Hotele, pansione i turističke komplekse.
• Vile i apartmane koji nude dodatne usluge (čišćenje, doručak, recepcija, itd.).
• Iznajmljivanje turističkih smeštaja sa kompletnom infrastrukturom za turiste.

Ako nudite dodatne usluge, EOT licenca je neophodna i vaša nekretnina mora biti kategorizovana u skladu sa standardima EOT-a, što može uključivati inspekciju nekretnine i ispunjavanje određenih uslova.

Kada EOT licenca nije potrebna?

Ako iznajmljujete vašu nekretninu putem Airbnb-a ili sličnih platformi kao kratkoročni najam bez dodatnih hotelskih usluga, EOT licenca nije potrebna. U tom slučaju, dovoljno je da dobijete AMAA broj i registrujete nekretninu u poreskom sistemu za kratkoročno iznajmljivanje.

Postupak dobijanja EOT licence

Ako vaša nekretnina zahteva EOT licencu, proces dobijanja obuhvata sledeće korake:

1. Podnošenje prijave EOT-u: Vlasnik podnosi prijavu nacionalnoj turističkoj organizaciji. Prijava uključuje detaljne informacije o nekretnini i njenim kapacitetima, kao i uslugama koje će biti ponuđene turistima.
2. Inspekcija i kategorizacija: Nakon prijave, EOT vrši inspekciju objekta kako bi se uverili da objekat ispunjava propisane standarde. Na osnovu toga, nekretnina se kategorizuje (zvezdice ili druge oznake kvaliteta).
3. Izdavanje licence: Kada nekretnina prođe inspekciju i zadovolji sve standarde, EOT izdaje licencu koja dozvoljava vlasniku da legalno iznajmljuje smeštaj kao turističku uslugu.

Troškovi EOT licence

Troškovi dobijanja EOT licence variraju zavisno od tipa smeštaja i lokacije. Obično uključuju:

• Administrativne takse za podnošenje zahteva.
• Troškove inspekcije i eventualne adaptacije smeštaja kako bi zadovoljio EOT standarde.

U nekim slučajevima, troškovi mogu biti visoki, posebno ako su potrebne prilagodbe objekta da bi ispunio zahteve EOT-a. Najčešće iznose od 500 do 2.000 evra.

Sam proces licenciranja može trajati nekoliko meseci.

Zaključak o EOT licenci

Za većinu stranih vlasnika nekretnina koji iznajmljuju putem platformi za rezervacije smeštaja, EOT licenca nije potrebna ukoliko ne nude dodatne usluge. Međutim, ukoliko planirate da nudite hotelske usluge ili imate kompleks koji zahteva turističku kategorizaciju, tada je EOT licenca obavezna.

Ako niste sigurni da li je vaša nekretnina obuhvaćena obavezom pribavljanja EOT licence, preporučuje se da se konsultujete sa knjigovođom.

(Izvor: Grčka info)

Bonus video: