ZEMLjIŠTE NA VAŠE IME, A KUĆA NIJE: Šta to znači i kako da sredite dokumentaciju

VLASNIK godinama živi u kući, plaća porez i račune, a onda prilikom prodaje, poklona ili ostavinske rasprave otkrije da se u evidenciji vodi samo zemljište. Takvo stanje ne znači automatski da će objekat biti srušen, ali može ozbiljno da uspori raspolaganje nekretninom.

Foto: AndreyPopov, Panther Media Global / Alamy / Profimedia

Prvi korak nije podnošenje nasumičnih zahteva, već precizna provera onoga što je upisano i dokumentacije koja postoji.

Mnogi vlasnici kuća veruju da su njihovi imovinski papiri uredni zato što je parcela upisana na njihovo ime, porez redovno stiže, a komunalni računi glase na člana porodice.

Međutim, zemljište i objekat koji se na njemu nalazi predstavljaju zasebne nepokretnosti koje se evidentiraju u katastru. Zato je moguće da je osoba nesporno vlasnik placa, dok kuća na tom zemljištu uopšte nije evidentirana ili je upisana sa podacima koji ne odgovaraju stvarnom stanju.

Ova razlika često ostaje neprimećena sve dok vlasnik ne pokuša da proda kuću, pokloni je detetu, reši nasledstvo ili dobije kredit obezbeđen hipotekom.

Šta znači kada je plac upisan, a kuća nije?

To znači da katastar sadrži podatke o parceli i njenom vlasniku, ali ne i odgovarajuće podatke o građevinskom objektu koji se na njoj fizički nalazi.

Kuća zbog toga ne prestaje da postoji, niti sama činjenica da nije evidentirana automatski znači da mora da bude srušena. Ipak, postoji nesklad između stanja na terenu i podataka u javnoj evidenciji, pa je potrebno utvrditi zbog čega je nastao.

– Činjenica da je neko upisan kao vlasnik zemljišta ne znači automatski da je uredno upisana i kuća koja se na toj parceli nalazi. Zemljište i objekat predstavljaju zasebne nepokretnosti, pa je potrebno proveriti da li je kuća evidentirana, ko je upisan kao nosilac prava i da li postoje zabeležbe ili ograničenja. Vlasnik najpre treba da prikupi dokumentaciju koju poseduje i da, u zavisnosti od konkretnog slučaja, angažuje advokata i licenciranu geodetsku organizaciju. Ovakav problem je najbolje rešavati pre prodaje, poklona ili ostavinskog postupka, jer neusklađenost katastra sa stanjem na terenu može znatno da uspori promet nekretnine –  objašnjava za Direktno advokat Ivan Marković.

Razlozi mogu biti različiti. Objekat je možda star, dokumentacija nikada nije sprovedena kroz katastar, kuća je naknadno dograđivana ili postoje papiri koji decenijama stoje u porodičnoj arhivi, ali nisu iskorišćeni za upis.

Zato se isti postupak ne može primeniti na svaku kuću. Sledeći korak zavisi od vremena izgradnje, postojećih dozvola, raspoloživih isprava i podataka evidentiranih za konkretnu parcelu.

Ucrtana kuća nije isto što i potpuno sređeni papiri

Postoji i druga situacija: kuća se vidi u katastarskoj evidenciji, navedeni su njen položaj i površina, ali uz objekat stoji određena napomena ili zabeležba.

Zbog toga nije dovoljno proveriti samo da li je zgrada nacrtana na planu ili prikazana u elektronskom katastru. Potrebno je videti kako je objekat evidentiran, ko je upisan kao nosilac prava i da li postoje tereti, ograničenja ili zabeležbe.

Katastar, pored podataka o zemljištu i objektima, sadrži podatke o vlasničkim i drugim stvarnim pravima, teretima i ograničenjima. Republički geodetski zavod upozorava da promet nepokretnosti koja nije upisana nosi rizik za kupca.

Ni upisana površina ne mora uvek da odgovara onome što postoji na terenu. Ako je kuća u međuvremenu proširena, dograđen je sprat, zatvorena terasa ili podignut pomoćni objekat, moguće je da je evidentiran samo prvobitni deo građevine.

Plaćanje poreza i računa nije dokaz da je kuća upisana

Jedna od najčešćih zabluda jeste da plaćanje poreza automatski potvrđuje da su sva prava na kući uredno upisana.

Poreska evidencija, računi za struju i vodu, kućni broj i prijavljeno prebivalište mogu da budu značajni u određenim postupcima, ali ne zamenjuju upis objekta i prava u katastar.

Isto važi za činjenicu da porodica decenijama nesmetano živi u kući i da komšije znaju kome ona pripada. Pravno važna pitanja proveravaju se u odgovarajućim evidencijama i na osnovu isprava, a ne samo prema faktičkom korišćenju nekretnine.

Problem najčešće ispliva pred prodaju

Neupisana ili nepotpuno evidentirana kuća može godinama da ne pravi vidljiv problem. Vlasnik je koristi, održava i plaća sve obaveze, pa nema razlog da proverava katastar.

Situacija se menja kada se pojavi kupac. On će želeti da zna šta tačno kupuje, da li prodavac ima pravo da raspolaže celom nepokretnošću i da li se stvarna površina kuće poklapa sa dokumentacijom.

Ako kupac koristi stambeni kredit, postupak može biti još složeniji, jer banka procenjuje pravnu i tržišnu sigurnost nepokretnosti na kojoj treba da zasnuje hipoteku.

Nesređeni podaci mogu da zakomplikuju i poklon, deobu imovine, ostavinski postupak, izvođenje pojedinih radova i prenos kuće na buduće generacije. Kada se problem otkrije neposredno pred potpisivanje ugovora, kupac može da odustane ili da zahteva da vlasnik prethodno sredi dokumentaciju.

Pet stvari koje prvo treba proveriti

Pre nego što vlasnik zaključi da kuća „nije legalna“ ili da odmah mora da pokrene određeni postupak, potrebno je prikupiti osnovne podatke:

Da li je parcela upisana na njegovo ime i u kom obimu prava.

Da li je kuća evidentirana kao objekat na toj parceli.

Koja površina, namena i spratnost su navedene.

Da li uz parcelu ili objekat postoje zabeležbe, tereti ili ograničenja.

Koje isprave o kući porodica poseduje.

Javni pristup podacima omogućen je preko eKatastra, ali tumačenje konkretnog pravnog statusa može zahtevati pomoć stručnog lica. Sam prikaz objekta na mapi nije dovoljan za donošenje zaključka o svim njegovim papirima.

Stare papire ne treba bacati

Građevinska i upotrebna dozvola, ugovor, rešenje o nasleđivanju, stari plan, potvrda, projekat, dokumentacija o gradnji ili druga isprava mogu biti važni za utvrđivanje istorije kuće.

Čak i dokument koji vlasniku deluje zastarelo ili nepotpuno može pomoći stručnjaku da ustanovi kako je objekat nastao i koji postupak može da se primeni.

Od 1. januara 2026. postoji i postupak ciljane konvalidacije, namenjen određenim starim ispravama koje ranije nisu mogle da budu sprovedene zbog formalnih nedostataka. To, međutim, nije univerzalno rešenje za svaku neupisanu kuću, primenjuje se samo kada konkretan slučaj ispunjava propisane uslove.

Kada je potreban geometar?

Ako kuća nije evidentirana ili se podaci iz katastra ne poklapaju sa stanjem na terenu, često je potrebno angažovati licenciranu geodetsku organizaciju.

Geodetski stručnjak utvrđuje položaj i dimenzije objekta, poredi zatečeno stanje sa evidencijom i procenjuje koji geodetski radovi i dokumentacija mogu biti potrebni.

RGZ za postupak upisa objekta navodi zahtev sa propisanim sadržajem i dokumentaciju geodetske organizacije, ali tačan skup priloga zavisi od osnova za upis i statusa konkretne građevine.

Zato nije dobro unapred naručivati elaborate ili plaćati postupke dok se ne utvrdi šta tačno nedostaje. U zavisnosti od slučaja, može biti potrebna i pomoć advokata, građevinskog veštaka, nadležnog opštinskog organa ili drugog profesionalnog korisnika katastra.

Ne treba čekati kupca ili ostavinsku raspravu

Dokumentaciju je najbolje proveriti dok je vlasnik živ, dok zna kako je kuća građena i dok su dostupni ljudi i isprave koji mogu da objasne njenu istoriju.

Ako se sređivanje ostavi naslednicima, oni mogu dobiti znatno teži zadatak: da pronalaze stare ugovore, dokazuju sled prava i utvrđuju ko je, kada i na osnovu čega gradio ili dograđivao objekat.

Najvažnije pravilo zato glasi: vlasništvo nad zemljištem ne treba poistovećivati sa uredno evidentiranom kućom. Tek kada se provere oba podatka i parcela i objekat, može se pouzdanije proceniti stanje nekretnine i ono što je potrebno uraditi.

(Direktno)